相比房地产走势，房价浮沉有着更为清晰的市场逻辑——在于市场不同程度的挤压。从基本面分析，“刚需”房产时代已成为过去式。潘石屹甚至提出“中国房地产已经严重过剩”。与20年前相比，如今中国城镇人均住房面积暴涨近6.5倍，每个人大约可以分配到37平方米的面积，和发达国家的水平相当。而房屋空置率也从侧面佐证了这一点。当下中国22.4%的房屋空置率，是日本的1.66倍，更是远高出国际合理标准（不超过10%）。尤其是对于三四线城市而言，过去两年内支撑楼市暴涨的棚改风向从2018年6月开始转向（棚改货币化安置逐步退出），特殊购买群体的骤减，让楼市泡沫到了出清之时。以湖北恩施为例，2019年的棚改相对2018年减少了70%，购房需求退潮，难怪出现了降价压力。
从房地产性质分析，其强投资属性支撑部分二线城市房价。在中国私人资产配置中，房产占比高达77.7%，明显高于11.8%的金融资产配置，而美国家庭的房地产资产占比只有34.6%。房地产是当之无愧的“造富主力”，也是最不易背叛和收割的投资渠道。要知道，网络上有个段子是这样调侃的，“10年前，2008年5月30日，道指12638.32，上证3433.35；10年后，2018年5月30日，道指24361.45，上证3041.44。10年前，2008年5月30日，深圳华侨城的房子7000元/平方米；10年后，2018年5月30日，深圳华侨城的房子17万元/平方米。”
从宏观环境分析，源于房地产市场红利消退。过去10年，房地产是典型的增量市场，支撑力既有80后一代的人口红利，也有资本红利（货币量大幅增长）。但如今，人口方面，1.75亿的90后逐渐取代2.28亿的80后成为买房主力军，人口规模上少了5000万人；货币方面，自2017年4月以来，M2（广义货币）增速30年来首次跌破两位数（9.84%），一直在10%以下。潮水退去，房地产市场自然收窄增速，以求“共克时艰”。
更进一步而言，我国的房地产市场还带有很强的中国特色，这是深植在市场微妙波动中的内在逻辑。追本溯源，土地问题的复杂性与特殊性，从根子上就决定了中国房地产市场的非典型性。在中国，土地承担了太多功能：建国初期，土地清零、收归国有，为工业化原始资本积累提供基础；20世纪90年代，住房制度市场化改革，土地价值在市场上得到确认，为城市化与解放生产力释放活力，同时在分税制背景下，卖地收入已成为地方财政收入的重要来源。可以说，中国政治经济与土地资源密切相关。
这么一来，房地产行业早已不是一个简单的市场了。从居民、开发商到地方政府、金融机构，各经济主体都被绑在了房地产的链条上：地方政府卖地获得收入（进而能进行更多支出）——开发商从金融机构融资购地，建房并出售谋利——居民贷款购房。牵一发而动全身的是经济、消费、信贷、税收、基建投资等基本面。房地产市场各利益环环相扣，自然内置博弈机制。一方面，政府与市场博弈。与体现市场化行为的汽车市场不同，房地产市场历来是政府与市场勾兑与冲突的聚焦地。一轮接一轮的“限购”“限价”“限售”等行政化管控，可被视为市场与政府在楼市中的表层较量。如2018年平均每天出台1.23次调控政策。与此同时，从政府在金融政策、税收政策、土地政策、保障房政策和住房租赁政策等方面对房地产长效调控机制的积极探索中，则可窥见政府用行政之手、政府功能平抑市场破坏力量的用心。另一方面，中央和地方博弈。中央从大局上更在乎防范金融风险，因此定调“房住不炒”，但却耐不住个别地方政府阳奉阴违。对土地财政高度依赖的地方政府，显然对涨价的包容度更高，何况还有防范社会风险的考量——毕竟每一次降价，“维权”事件总是层出不穷，这从2018年杭州有街道成立房地产维稳工作领导小组便可窥一斑。“又盼它涨，又不许它涨”，当中的矛盾不言自明。
被纷繁复杂的功能与中国特色使命裹挟着的房地产市场，已走出了一条充斥着震荡与分化的非典型路径，这也预示着房地产市场未来将进入一段漫长的横盘周期——修正过去几年的疯狂，重归楼市平衡状态。物极必反、盛极必衰，最明显的市场标志就是投资房产后续乏力。投资房产大幅获利的时代逐渐终结，克而瑞发布的报告显示，2019年第二季度，50城住宅综合收益率（过去一年房价涨幅加过去一年租金收益率）为10.8%，环比下降了32%，已连续五个季度下降。雪上加霜的是，作为投资主力的197万人的千万投资阶层（共坐拥61万亿元的可投资资产）将进入“静心”时刻。从投资收益率预期上看，持“高于储蓄收益即可”观点的保守投资人士占比增至30%，为过去10年的最高值。
更何况，政策天生的左平右衡基因，必然决定行情平稳化。中国房地产除了遵守“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的经典规律，还倾向于遵循“长期看政策，中期看政策，短期看政策”的非典型规律。尤其是在市场异化的状况下，当房地产的GDP功能和投资属性被过度放大，社会功能便会被忽视弱化。“剥削”实体资本，形成短线盈利的投机黑洞不说，还会变相剥夺民众的“住房权”，引爆金融、经济、社会稳定的风险，岂能任之由之？而就长期而言，房地产仍具有上浮动力。且不说资产的有限性与资金的无限性的根本矛盾决定了资产价格长期上涨的趋势，城镇化也还有很大空间。2018年我国城镇化率为59.58%，相当于美、日20世纪50年代、韩国20世纪80年代的水平。城镇化带来的购买力和购买意愿，和城镇化稳步推进的现实趋势，仍支撑着房地产需求。
在此背景下，房地产市场开始寻求一个新的量价平衡点，市场基本游戏规则也随即发生改变。具体而言：
第一，房价主战场由一手房市场转向二手房市场。新房与二手房最大的差别不是新旧，而是决定价格的机制不同，前者被政策紧盯，已是一派“政策市”场景；后者则尚无直接的行政限制，更能反映真实的市场状况。有鉴于此，二手房将成为购房、售房主战场，多番攻守战将密集上演，反映房价的涨跌、楼市的变动及购房者需求的变化。
第二，从稳房价到稳地价、稳预期。稳地价是土拍过热、地价连连上涨的现实需要，要知道2019年第一季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗，其中20宗楼面地价超过或接近周边二手房价，一些城市拍出的高价地甚至出现了新的“地王”，极有可能成为引爆楼市的导火索。而稳房价、稳地价的关键则在稳预期，2019年4月和5月，住建部对10个城市做出预警提示，形成了“房价上涨过快—监管部门预警—启动调控措施—市场恢复稳定”的作用链条，已经初显“预期管理”思路。
第三，“一城一策”出现分化。例如“上海涨完杭州涨，杭州涨完嘉兴涨，嘉兴涨完还会一起涨”，道出了此前多城政策基调“要严一起严、要松一起松”的特点。但当下，政府开始因城施策，给予地方更多根据各自节奏灵活出台政策的自主权，未来甚至将因区施策。值得一提的是，与一二线城市的高位盘整相比，三四线城市面临更大压力，毕竟与控制房价上涨相比，想要遏制下跌显然难得多。原因在于，政府固然可以通过文件建立暂时的攻守同盟，但市场未必买账。价格维持得再高再稳，只要没人接盘，就没有任何意义。
显然，房地产到今天开始微妙起来。此时，政府既要遏制烈火烹油般的过度上涨、又需避免一蹶不振的回调低谷，调控的艺术正变得前所未有的重要。