房地产市场的分化将愈发明显，已经不能用一个词来简单概括全国的房地产了。具体而言：
一是新房与二手房价格分化，新房“坚挺”，二手房价格持续下跌。事实上，新房与二手房最大的差别不是新旧，而是决定价格的机制不同，前者有政策帮助“限价”，后者已完全市场化，更能反映真实的市场状况。2019年5月以来，二手房市场降温特征明显，成交量随之步入下行通道。
二是城市加速分化，一二线城市房源依然抢手，三四线城市的楼市重归寂静。一个城市的房地产市场与这个城市的经济发展状况息息相关。一二线城市占据地缘与政经优势，聚集了资源、资金和人流，经济发展水平领先全国或周边，而土地供应相对稀缺，因此，需求决定了一线城市如京沪深等房价居高不下，区域中心城市如成都、武汉和重庆等房地产市场仍处于增长期。对三四线及以下城市而言，过往两年楼市的火爆，一方面受益于一二线城市价格上涨形成的洼地效应，另一方面缘于棚改货币化安置等去库存政策效应。棚改的资金来源主要是央行的PSL（抵押补充贷款），国开行再向地方投放，地方政府运用这一资金进行棚改。可见，棚户区改造货币化安置不仅是住房制度方面的一种创新，更是基础货币投放的一种创新，也是货币传导机制的创新，它相当于在央行与中小城市房地产市场之间架设了专门的货币投放渠道，起到了货币政策定向宽松的效果。如今，在价格洼地相对填平、棚改货币化安置逐步退出、各地2019年棚改“腰斩”的背景下，三四线城市房价涨速或将回落，而此预期将导致投资资金从三四线离场，进一步让三四线城市房产市场陷入萎靡。因此对于地方政府来说，与其为房地产市场及土地财政忧心，为如何放松楼市调控政策而挖空心思，不如在新一轮中国城市格局大调整中，抢占新的地缘与地位。
三是房企持续分化，龙头企业领跑，中型房企狂追，小型房企生存空间趋小，徒留“地产一梦二十年，醒后已是江湖远”的感慨。房地产行业经历黄金20年，“规模”二字始终是房企成长之路上的咏叹调。随着房地产调控持续深入，融资渠道收紧，二八定律展现得越来越鲜明，行业集中度大幅提升，市场竞争格局基本确立，房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中座次已明，资源进一步向龙头房企聚集。2018年，千亿房企总数达31家，较2017年新增13家，规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高。如碧桂园、万科、恒大稳居前三宝座，形成第一梯队，2018年全年销售业绩均超过6000亿元。而中小房企则陷入融资难、融资成本高的困境，面临崩盘与退市的生死抉择，经历降价、裁员、卖股的自救。如上市8年的中弘股份被深交所摘牌，成为首家因股价连续低于面值而被强制终止上市的公司，压倒它的正是超过百亿元的逾期债务。同时，规模房企转攻为守，开始进行多元转型，以转换赛道，寻求新的业绩增长。如万科探索教育、养老、冰雪假期，以及新的业务格式（工业办公室）；碧桂园在2019年年会上竟将自己定位成“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。据中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆预测，未来房地产企业至少会减少三分之二。对于艰难生存的中小房企而言，未来要么下沉到四五六线城市，要么在一二线城市的边缘位置，或者在当地城市发挥本地资源优势，跟全国性房企合作，为大企业提供前期拿地资源等支持。
四是房地产市场终将分化为商品房与租房两个市场。一直以来，中国居民对产权房一往情深，既是不安定感的折射，也是追求归属感、安全感、地位的体现，同时也是因为教育、医疗、社区服务等资源都依托在房产基础之上。而国人为了产权房，催生了一幕幕买房众生相。年轻人很难独立支撑高额首付，不仅要掏空双方父母，甚至要加上爷爷奶奶、外公外婆的“6个钱包”凑出购房首付，自己也要付出未来20年甚至30年的青春来还贷；个别机构甚至推出接力贷，还贷年龄最高可至80周岁，买房似乎成了人生的全部投注。随着“租购同权”的提出及“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的确立，租赁市场风渐起。土地出让明确租赁地块，长租公寓在“爆仓”中新生，就连个税申报也搁置争议，租客房租抵扣个税时不用申报房东信息，再加之90后、00后等新生代的观念转变，待到租赁法律制度真正到位完善，商品房与租房的分化也将水到渠成。
五是在金融危机低谷之年，资产价格下跌，资金价格上升。根据德意志银行统计，2018年以美元计价的全球资产，累计负回报的占比高达93%，是自1901年有统计以来的第一年，甚至比1929年大萧条时期还要差。简单地说，资产负回报就是资产价格出现下降，在资产持有人眼里就是财富损失。很显然，房产变现的时间已经拉长。与此相反，资金价格却在上涨，一个直观表现就是企业融资、个人贷款更为困难，也正因此，央行接连动用准备金工具来改善市场流动。如何对待资产价格和资金价格，取决于怎么看待危机，以及对危机所处阶段的判断。事实上，资产价格下跌可看作是投资机会和潜在的盈利，一旦走出危机，资产价格还将上涨。
综上所述，房地产将走出大调整、大分化趋势，是否出手买房，还要根据个人情况而定。但总体而言，在中央政策帮助打压房价的大背景下，在地方政府感觉难受又想方设法放松调控的情况下，而房地产税又暂时尚未出台之时，2020年可以说是一个适当的时间窗口。