近两年，“稳”似乎已经成为绝大多数人对房地产的认知和判断。但同时，各地调控有松有紧，一边上涨，一边下跌，让人摸不着头脑。于是有人笑侃，很多人对中国房地产的态度，大概可以分为三类：看不懂、看不透、看不穿。但事实上，房地产走势依然有迹可循。
第一，可以肯定的是，土地财政是难以退出的，房地产仍是支撑中国经济增长的中坚力量。毕竟，土地是中国经济崛起的最大助力之一，未来5～10年中国经济增长仍需依靠这股东风。历年《中国国土资源年鉴》统计显示，1996年全国土地出让金收入仅为290.4亿元，2005年上涨到5500亿元～5900亿元，再往后推10年，已高达3.25万亿元。全国土地出让金20年翻了100多番，2018年以6.5万亿元再创历史新高，若按同期一般地方公共预算收入约9.8万亿元，则差不多占公共预算收入的三分之二。中国指数研究院数据亦显示，2019年上半年全国300个城市土地出让金额近2.25万亿元，同比增长16%。照此发展速度，土地财政又岂会偃旗息鼓？
第二，房地产税终将全面出台，并通过中央和地方的比例调整来逐步替代土地财政，但房地产税并不足以完成替代。当下社会各界似乎已经在房地产税上达成共识：一旦全面征收，将打击投机炒房，促使楼市降温，从而兑现“房住不炒”。其实房地产税早在2011年就在重庆、上海进行试点了，2014年以来政府工作报告3次提及房地产税，2019年明确“稳步推进房地产税立法”，说明目前可能已形成税收方案，但因关乎民生又有地区差异，如何征收还需广泛征求意见和立法审议。毕竟当下中国，土地在地方，税收在中央。自1994年分税制改革以来，中央和地方近乎“三七开”的事权与财权的不匹配，让地方“铤而走险”，卖地生财。中央要想靠增税来弥补近3万亿元的土地收入和1万亿元的房地产相关税收，几乎不可能，更不要说还有6万亿元的土地抵押融资。在中国，土地财政的本质是融资，要把税收变为足以匹敌土地的另一个对等的信用基础，就必须将税收体制从以间接税为主转向以直接税为主。中央需大规模让税给地方政府，并用保有环节征税，如房产税等，来逐步替代土地财政，但这并不能一蹴而就。
第三，尽管中国老龄化、少子化等问题已浮现，但近期出现人口断崖式下跌依然是小概率，反倒是人口分布的偏态化与流动的非均衡，或将导致楼市分层与畸形。毕竟，“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，已成房地产业内共识。截至2018年年底，中国人口13.95亿，近三年出生率跌至1.1%，死亡率涨至0.713%。即便中国放开“二胎”也收效不大，总生育率已降至1.5%以下。人口专家估算，一旦出生率与死亡率出现交叉，就可能迎来人口拐点，这一拐点最早也要到2025年后才可能出现。因此，在人口增长惯性下，未来几年城镇化率依然将水涨船高。联合国预测，到2030年中国城市化率将达70%，届时中国的城镇人口将达10.2亿，城市人口比2018年年末增加2亿，如此“刚需”，无疑是支撑未来楼市持续增长的基础。但问题是，人口分布正向城市群、都市圈集中。恒大研究院进一步论证，2030年时，这2亿新增城市人口中有80%，即1.6亿人，将分布在国家规划的19个城市群，其中长三角、珠三角、京津冀等七大城市群将接纳1.2亿人。更何况还有2亿的流动人口，将会引发地方抢人大战此起彼伏。但这些做法却挡不住人口继续从三四线城市向一二线城市集中，未来城市将出现扩张与收缩的急剧分化，鬼城、空城的出现将加剧房市的马太效应。
第四，中国既面临金融大爆炸，又适逢第四次金融危机，房市以“房住不炒”为目标去杠杆，却又难以真正降低其金融属性。申万研报显示，中国居民个人住房贷款余额从2009年的3.5万亿元暴增到2018年的25.75万亿元，10年增幅超过6倍。即便银行开始收紧房贷，2019年上半年还是新增住户中长期贷款2.5万亿元，涨幅10%。房贷成了撬动房价的杠杆，以致中国家庭杠杆率猛升，从2004年稳在18%左右，升至2014年的35.9%，2018年更飙涨到53.2%。更别提房企借钱造楼背了一身债，2018年170家房企总有息负债超6万亿元，平均净负债率超过90%，百强上市房企平均净负债率84.1%。万得（Wind）统计显示，仅2019年，房企就有508只国内债共计5303亿元到期需偿还，业内估计今后3年里房企将有超万亿元债务到期。从供给侧改革看，房地产去杠杆是兑现“房住不炒”的必要手段，但在国家赋予房地产如此多重任的情况下，政府又必须确保楼市稳定。因而，在国家尚未摆脱对房地产的依赖的情况下，楼市自然也难以摆脱金融化的魔咒，一边政策去杠杆，一边市场泡沫化，致使房市金融属性增强。
第五，“一刀切”的调控政策挡不住房地产市场化进程，中国不太可能爆发楼市崩盘的经典危机。虽然经典危机十有八九是房地产大跌所致，但对中国来说，从稳增长、稳金融到稳投资、稳预期，都离不开房地产这个中流砥柱的稳定。因而调控政策让房市冷了加火，热了加冰，还未等危机出现，政策就人为挤泡沫。去年为了楼市退烧，政府从限购、限贷到限售、限价，基本是“一刀切”，结果发现短期有效，之后却越来越压不住需求，甚至出现误伤，以致2019年政策一松动，积压的市场需求就爆发，不得不转向“一城一策”，热点城市总体从紧，而针对存在房价下跌风险的城市，则出台托市政策。仅2019年上半年，全国各地出台调控政策高达251次，较2018年同期的192次上涨31%。显然，政策可以一时调控房价，却挡不住大量货币锚于房地产上，也抑制不了城市化带来的刚需膨胀。即便以社保、户口等拦住了外地人买房，也只是延迟“刚需”买房的时间罢了。更何况相较于新房受制于政府指导价，二手房、租房等价格的涨跌取决于供求关系，又岂是政策所能摆布的？这就不难预料，“十四五”期间，房地产让市场起决定性作用，是为更好地发挥政府作用，少不了对楼市的总体管控，以求稳住房地产这个定海神针。
第六，未来不再聚焦于房价调控，而是更多地集中在市场结构的调整上。深圳探索房改长效机制，即是明证。且不说2019年7月，深圳因不能反映市场真实情况而不再公布楼市均价，仅从2018年8月深圳“13号文”[19]看，2035年前深圳将新建170万套住房，商品房只占40%，60%为公租房、人才住房。一旦深圳试点向全国推广，则将在很大程度上加大保障性用房比重。再加上2015年提出租购并举、租购同权，2019年推动《住房租赁条例》立法，最关键的是一二线城市以年轻人为主的租房人群已超2亿，中国房市的顶层设计显然正在从商品房一元市场主体向商品房、保障房（包括公租房、共有产权房等）、租赁房三位一体过渡，“十四五”期间房产市场调结构重于调价格，也就顺理成章了。
鉴于以上分析，一边房地产税磨刀霍霍，一边土地财政难以退出；一边城市化空间巨大，一边人口流动偏态；一边政策要去杠杆，一边市场又要金融化，不管是市场分层还是城市分化，都将让2020年的中国房地产呈现S形曲线。鉴于中国区域落差太大，“一城一价一策”将成常态，所以具体将表现为绝大多数城市（以二三线城市为主）多空胶着，以致中段横盘，但两头反向。一头是北京、上海等超级大都市，在控制人口的政策下房价高者更高，而另一头则是四五线城市或收缩型城市，可能将在缺乏产业支撑的情况下导致房价急剧下跌，由此演绎出中国房地产另类的S形曲线。