7.3 主要担保类型

7.3　主要担保类型

我们按照上面的思路，梳理出几种常见的担保类型。

7.3.1　专业担保公司保证

在担保行业里，有各种冠以“担保公司”名称的企业，有信用担保公司、融资担保公司和投资担保公司等，按照《关于清理规范非融资性担保公司的通知》（银监发〔2013〕48号）要求，担保公司按照业务类型的划分可分为融资担保公司和非融资担保公司两种，只有前者可以为银行贷款担保。融资担保公司的监管机构有人民银行、经信委、金融办等，经其审批取得融资性担保机构经营许可证后才能在工商部门注册登记。

银行通常对担保公司有准入控制，一般倾向主要由政府部门或者国有大型企业出资的担保公司，还要有资本金托管、收担保保证金、代管客户保证金等措施。这里的担保保证金管理有个细节要注意：为了防止担保保证金被其他法院扣划，担保保证金需要“特定化”，一笔担保业务开立一个专户，要逐户签订保证金质押合同；同时要关注担保保证金来源的合法性，只可以来自担保公司的资本金托管账户、担保收入账户，但不能是借款、集资款和客户保证金等其他来源。有担保公司担保，不等于说免除银行的贷后管理责任。在银行看来，由于有担保公司的担保，企业不能还贷，担保公司负有代偿义务，银行往往会减少贷后管理。由于担保公司与银行相比其实没有风险控制优势，投入人力、物力进行保后管理对贷款风险发生的概率的降低作用不大，担保公司放弃保后管理的倾向很强。事实上，双方都没有落实好贷后、保后管理，这也是目前担保贷款问题高发的原因之一。

如果银行是在经营货币，那么担保公司就纯粹是在经营风险。担保公司的作用是为借款人增信，那么对担保公司本身的信用评价就非常重要。银行考察担保公司主要从两方面入手：一是定量指标，如在保余额、担保放大倍数、担保收入等；二是风控能力、市场口碑等定性指标。

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在保余额是指担保公司在某一时点依然承担、尚未解除担保责任的合同金额。在保余额体现业务发展情况，在保余额越多意味着公司营业收入越多，但是这也意味着公司承担的潜在风险越大，如果没有大量注资以及风险控制跟不上，就埋下了公司代偿风险；在保余额减少，则表示公司的业务减少，也表示公司的营业收入减少、现金流减少，最终公司的风险抵抗能力减弱。担保放大倍数是担保公司在保余额和公司净资产的除数，融资性担保公司的融资性担保责任余额不得超过其净资产的10倍。担保放大倍数较低的，承担的风险相对较小。通常来说，一家担保公司在一家银行的保证限额与该担保机构在保余额之和，应控制在其实收资本（经营一年及以下）或净资产（经营一年以上）的担保放大倍数范围之内。担保公司的营业收入主要来自担保业务收入、投资收益、利息收入（委托贷款利息收入）。担保业务收入占比高，说明担保公司主营业务突出，如果担保公司收入主要来自高风险业务收入的话，则担保公司风险较大。按照监管规定，融资性担保公司应当按照当年担保费收入的50%提取未到期责任准备金，并按不低于当年年末担保责任余额1%的比例提取担保赔偿准备金。由于风险准备金主要从担保费中提取，过低的担保营业收入占比往往意味着公司过低的风险准备金。分析担保公司还会用到其他定量指标：担保代偿率=累计担保代偿额÷累计解除担保额；担保损失率=累计担保损失额÷累计解除担保额；担保准备金=未到期责任准备金+担保赔偿准备金+一般风险准备金；拨备覆盖率=担保准备金余额÷担保代偿余额；拨备率=担保准备金余额÷担保责任余额。

担保公司风险集中度分为：担保贷款行业集中度、贷款客户集中度以及担保贷款到期时间集中度。当担保公司担保业务集中于个别行业、个别客户时，代偿事件对担保公司的影响大、冲击大。如何抵御风险？一方面是资本实力；另一方面是风险管理水平。当发生风险，没有充足的代偿资金就缺乏对风险的抵御能力。担保公司代偿资金主要来源于注册资本、股东持续投入、经营现金净流入和风险准备金。注册资本是公司实力的象征，是抵御风险的第一层保障。股东的外部支持也是一个重要因素，是担保公司的潜在保障。担保公司注册资本是静态的，随着经营盈亏，净资产比注册资本更为可信。银行考察担保公司的风险管理水平，还要看其员工的专业能力，有实力的担保公司各职能部门分工明确，有保前尽职调查人员、风险控制、法律人员、保后管理和催收人员等。担保公司的市场口碑反映了外部市场对于担保公司的认可度，可以从两个方面来看：一是担保公司的监管评级；二是担保公司的代偿速度。

7.3.2　一般公司保证

对一般公司的调查，和对借款人的调查相比，没有什么特别之处，但能索取的资料要少得多，要深入调查也不容易，这就要突出重点，如担保动机、担保能力和代偿意愿。

银行对借款人承担了信用风险，对保证人也同样承担了信用风险，对保证人保证能力的评估与对借款人还款能力的评估本质上是一样的，即确定授信额度。如果该保证人已经在银行使用了部分信用，无论是贷款还是为其他客户担保，都要扣减掉已经使用的额度。

授信额度的基础就是公司的净资产，净资产=资产-负债，这里的资产必须扣除无效资产，如虚增的资产、费用挂账等，尽量使用清算价值，而不是历史成本；负债是广义的，不仅包括资产负债表上的负债，还包括表外负债（对外担保）、或有负债、隐性负债等。资产负债表是时点数据，静态数据，只要信息足够，我们能够评估保证人目前（假如2016年年底）的净资产和目前的保证能力。但是这还不够，保证发挥作用的时间是贷款发放以后，特别是贷款到期以后，保证人在未来一段时间是否持续保持保证能力不下降？我们知道，保证是一种债权，而不是物权，不具有排他性。债权具有平等性，平等就意味着2016年年底设定的保证和2017年年底设定的保证，在清偿上面没有先后顺序，假如保证人破产了，两个债权按金额比例清偿。假如某保证人净资产1000万元，2016年年底为借款人提供保证担保500万元。假如借款人违约，银行可能会发现，该保证人2017年又对外保证担保5亿元（银行500万元债权被稀释成1%），甚至所有的有效资产都已对外设定了物权担保，变成了空壳。保证担保手续简单，对银行来说很方便，也不用办理登记，很省事；但是，保证人事后虚构保证也方便，很可能就是关联方的一纸协议，真伪莫辨。担保圈有那么泛滥吗？担保是自损行为，企业真的那么轻易就对外担保了？然后就陷入了担保链？还是为了逃废债而虚构的担保链？

担保动机前面已经列了很多，保证是一种“义举”，也有可能是意气用事。作为一种或有负债，在签署担保合同时，保证人并不是很清晰其责任（这就需要核保），到了借款人违约时，保证人往往会百般抵赖，千方百计逃避其保证责任，提出种种理由拒绝履行保证责任。在信息不对称和债权人缺乏有效控制保证人手段的现实状况下，保证人非常容易做出损害债权人利益的行为，如转移资产、逃废债务等。我们要判断一个公司的失信成本，尽量选择失信成本高的公司担保。失信成本和实力不一样，信誉更多是软资产、软实力，主要包括商誉、口碑、历史、客户积累、已经投入的广告、企业家个人声誉等。有多年经营历史的老企业就比刚注册不久的企业失信成本高，尽管后者的注册资本和净资产更高；对于没有商标、品牌的企业，轻资产企业，“皮包公司”，换个公司名称，重新注册也可以经营，其失信成本就很低；在一个集团内部，窗口子公司有大量的对外交往，形象很重要，相比不对外的子公司来说，失信成本就更高一些。信贷人员要搜集公司经营历史信息，以及通过征信系统、法院、媒体、网络等渠道，核查保证人的信用记录，对于被征信机构列入黑名单的，在金融机构有违约记录的，或有不良资产剥离、核销记录的，有被执行信息的，通常不接受其作为保证人。

信贷人员要掌握保证人对借款人的了解程度，以及对贷款的态度。保证存在的逻辑是保证人对借款人的信用更了解，可以解决信息不对称问题。正常情况下，往往是保证人掌握了借款人的经营信息，或者保证人手里有借款人的货物，如若不然，这种保证就是不符合经济逻辑的。正常情况下，银行与保证人沟通保证事项时，保证人显得很谨慎，会主动了解借款人最大借款额度、用途、自己的责任，会要求借款人提供反担保；而有的保证人根本不关心担保责任，拿起合同就签字，很可能根本没打算代偿过。总之，我们对保证人的信息获取是很有限的（存量贷款客户提供保证例外），特别是贷后的持续跟踪更是很少，能约束保证人的手段也是极少的。所以，仅用保证担保缓释的信用风险，敞口期限不要太长，当借款人能够提供物权担保以后，要尽快补充物保。

公司对外担保，要履行严格的法律程序。公司借款，一般来说都是为了公司自身的经营发展，也不会损害公司自身的利益，股东对此基本上没有不同看法。但是公司对外担保，除非有特殊的利益补偿，对公司毫无好处。所以在这个问题上，股东意见往往不统一，公司为大股东担保，小股东肯定不乐意。

《公司法》第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

第一百零五条本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供担保等事项必须经股东大会做出决议的，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决。

《民法总则》第八十三条营利法人的权力机构、执行机构的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规、法人章程，或者决议内容违反法人章程的，营利法人的出资人可以请求人民法院予以撤销，但营利法人依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。

实务中，公司的担保决议是比较难获取的，就算意见一致，股东人数众多，逐一签字也困难，加盖保证人法定代表人章和公章相对容易。是否一定需要担保决议？违反公司章程对外担保到底有没有效？公司内部章程对银行有没有约束力？司法判例中，担保合同加盖了公章和法定代表人章，也曾被最高法院认定为有效［见（2012）民提字第156号］。判例认为，公司章程是为了限制和规范公司主体的行为，其实质是内部控制程序，不能以此来约束交易相对人。公司以缺少股东会或股东大会决议为由，拒绝承担担保责任，有违商事行为的诚信原则。

值得注意的是，只看决议文本不看决策过程，甚至看章不看人，保护了债权人利益，然而这实际上是损害了小股东的利益。我国是大陆法系，同案不同判非常普遍，实务操作中最好是取得符合法律法规和公司章程规定，并经董事会或股东会等有权决策机构同意的担保决议，保证人为公司法人分支机构的，要严格取得法人合法书面授权。事实上很多时候，这些决议拿到了，在要求代偿的时候这些股东还是会强烈反弹，理由很多，包括决议内容违法、决议程序瑕疵、决议签字造假、公章造假等，甚至自称被诈骗了，要到公安局报案，总之要找出各种各样的理由脱保。当然，我们实际操作中，则要尽量保存更多的证据，以更好地应对风险。

7.3.3　自然人保证

自然人往往经济实力有限，通常来说仅作为一种补充担保手段。釆用自然人保证的，应尽量争取同时将该自然人的资产作为物保。对自然人担保能力的调查和个人贷款的贷前调查类似，应考虑保证人的可支配收人、偿债能力、或有负债等情况。

对于中小企业，公司治理不规范，通常要求名义股东、实际股东、实际控制人夫妇签保证合同，防止法人制度的滥用。有时候找自然人担保的实际上是对借款人的一种心理约束，所谓的“道义担保”，如找老师、同学、朋友等进行担保，用道德来约束借款人。一旦贷款能不归还，就会连累亲戚朋友，对借款人形成了强烈的心理压力。要考虑保证人在当地的社会地位、声望、稳定性。贷款违约了，借款人跑路了，保证人要能够协助联系到借款人。

已婚自然人对外担保要夫妻双方同意。道理很简单，自然人借款，拿到贷款形成了借款人自己的财产还是形成了家庭共有财产都有可能，一般来说都会认为是无损家庭财产的一种经济行为。而担保不一样，担保对家庭共有财产没有任何增加，增加的是责任。自然人对外担保一方签了字，只能执行签字一方的个人财产，而个人财产和家庭财产是很难区分的，往往导致什么财产都执行不了。 [1]实务中，常常遇到夫妻一方碍于朋友关系同意担保，但是不愿意告诉家人，有时候和家人商量以后就不愿意担保，甚至造成家庭纠纷；而要找到夫妻双方都同意担保的，这样的担保人往往实力又不够，或者对借款人形成不了约束，实务中也只能灵活处理。

7.3.4　房地产抵押

房地产包括土地和地上建筑物。建筑物按照用途包括住宅、商业地产、工业用房，正在修建的建筑物就是在建工程。房地产抵押相关的法规有《担保法》《物权法》和《城市房地产管理法》等，此外还有最高法院的解释、批复，各地方的规定等。

7.3.4.1　住房抵押

住房在抵押物中占比最大，很多人都有购买二手房的经历，抵押住宅的调查工作与此类似。要确保“干净”，也就是权属清晰，没有隐性债务，无瑕疵暗伤（凶宅）等。

对抵押房产，信贷人员要尽可能地查阅该房产的全部档案。全部档案就是房屋初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、查封记录等文件。初始登记是新建房屋竣工以后办理的登记，而买卖、交换、赠与、继承、调拨就属于转移登记，抵押属于他项权利登记，房屋灭失办理的是注销登记。信贷人员应重点关注的是权属信息、抵押信息、查封解封及协助执行信息。权属查询要注意时间差风险，即查询的时候，相关抵押、查封、过户正在房管部门走审批流程，查询当时系统显示没有相关记录，查询后就有了，所以信贷人员查询的时候，要和房管部门交流，询问该标的房产有没有相关待办事项。笔者曾遇到一个案例，法院做出了查封房屋的民事裁定，将裁定书和协助执行通知书送达了房管部门，当时房管部门没有及时协助办理查封手续，为银行办理了抵押手续。而当银行行使抵押权时就遇到了障碍，审理法院还是认定查封手续有效（查封裁定书和协助执行通知书自送达时发生法律效力），银行败诉。各地实际情况也不一样，有的地方去查询，仅能获得其工作人员的口头答复，对答复内容的真实性和完整性不承担任何法律责任，也拿不到任何书面文件。要关注非基于合同的物权变动，如房产涉诉问题。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”有的房产，虽然登记在借款人名下，然而已经被生效判决判给了他人，这种房产设定抵押就会有纠纷。

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房屋所有权性质，简单分为公产、私产，公产如直管、军产等，通常办理抵押的只是私产房屋，私产不等于个人产权，所有人是企业则为法人私产。信贷人员还要考察房产用途，如住宅、商用、商住两用，不同用途的房屋办理所有权转移手续费各不相同。在考察房地产时，信贷人员要关注其土地使用权性质。土地使用权性质包括国有土地使用权和集体土地使用权两种。国有土地使用权分划拨、出让、租赁等类型；集体土地使用权分为拨用、入股、联营等类型。用于抵押的房地产的土地必须是“出让国有土地使用权”。

房屋所有权来源包括新建、购买、赠予、继承、划拨、交换、析产、分割、合并、接管、裁决等。“新建”是指权利人自行投资兴建房屋，以原始方式取得房屋所有权，含扩建、改建增加面积等情况，主要适用于开发商；“购买”含依法购买、拍卖成交等，这是普通人取得房产最常见的形式；“交换”如拆迁补偿产权交换；“接管”又含代管和托管；“裁决”含裁定、判决和仲裁等；“分割”是指产权人对房产进行重新间隔，房产证由一个变成多个，通常意味着房主不止一套房产；“合并”则是逆操作，房产证由多个变一个；“划拨”一般是行政性的，比如各个机关院校的公房等，通常也不能买卖交易；“析产”主要是与婚姻变动或继承、赠与相关。为何要关注这些产权来源呢？事实上不同的产权来源对将来产权交易有影响，例如：“赠与”房再次转让有可能出现巨额税费；如为“购买”，可能出现过了户但未付清购买价款，原权属人也可能约定了保留所有权或保留行使解除买卖合同的权利；如果抵债所得，可能已过户但是尚未履行抵债协议或裁定约定的义务，或者尚未接管或实际控制房产。

房屋产权性质，实务中有很多提法，商品房、经济适用房、两限房、集资房、使用权房、廉租房、央产房、房改房、军产房、公有住房、小产权房、自建住房等。除了商品房以外，其他类型的房产在将来处置时都存在一定的障碍。例如，经济适用房处置需要购房满五年、补缴了土地出让金、交纳相应契税、政府放弃回购协议等条件。权属风险较大的房产类型还包括：房主离婚未办理析产登记的房产；房主死亡而未完成继承手续的房产；房主是无民事行为能力人（精神病患者、未成年人）；房产事实上已经转让、抵债、分割但未办理过户手续；已被征收、拆迁、置换，实物已被拆除、损毁，但原权属证书未注销；企业已注销而名下房产未注销；因政府部门原因导致一房多证、证实不符的；有的房子涉及上面有户口迁移问题，影响房产处置，特别是学区房处置等；集体用地、农村宅基地上的房屋拍卖、过户存在一定的限制（如须经集体表决、限制转户等），也难以处置。

查询之后，就要现场调查。信贷人员在现场调查时，有以下注意事项 [2]：

实地地址要和登记地址保持一致；要判断地理位置、交通是否良好；要查看房屋结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况、当前用途；要对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；有否被部分拆除、损毁；是否需要加固补强；是否具备独立使用功能；抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物；物业管理情况。实地查看实物状况以后，信贷人员要核查该房产由何人占有、使用、收益。使用并不一定是租赁关系，现实中还有各种借用、占用，往往其中存在复杂的利益关系（如家庭亲属矛盾）。信贷人员应了解使用人的背景、与房主的关系及取得使用权的原因，特别注意房屋是否被公益性、行政性以及特殊单位（强力部门、黑势力等）使用。如果调查时，使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，这种房产就不能接受作为抵押物。更多的情况是租赁使用，要了解租赁的期间、租金标准和用途，承租人的背景以及与抵押人之间的关系（特别要防范关联方虚假租赁），要检查有没有证明租赁关系的缴费凭证，租赁合同是否备案，要了解承租人是否有购买租赁物业的意愿，租户在抵押房产上有无加建、扩建、装修。

大部分房产由借款人自己或亲友提供，抵押物现场调查也是一个收集借款人各种信息的过程，信贷人员要向小区保安、门卫、邻居、房产中介以及当地政府主管部门（如公安、税务、街道办、居委会、村委会）等了解情况。

信贷人员要了解房屋的历史渊源，前房主以及目前借款人的个人情况，取得房产的途径，是否拖欠转让价款、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业费、房产税等？还要了解借款人个人及家庭拥有的房产数量情况，是否属于唯一住房？房主品行如何，是否涉及黄赌毒黑，是否涉及高危行业？是否涉诉？信贷人员要了解所在区域近期同类房产的市场价格、租金情况，要了解房产原始购入价格，预估过户时会产生的税费，到了房屋现场还要与房主会面，询问抵押动机和意愿，判断是否合理，观察客户话语是否流畅，思路是否清晰（是否精神病人），家庭成员意见是否一致，抵押至少要征求当家人的意见。有时要查看住宅地址是否是借款人真正的常住地，可从以下方面观察：厨房是否有做饭的痕迹，是否有厨具及做饭调料，卫生间是否在使用及整洁度，餐桌地板是否积灰，垃圾桶是否有垃圾，水电是否正常等。

调查完毕后，下一步就是抵押品的价值评估，当然产权有严重瑕疵的，价值评估就要大打折扣了。房地产估价方法很多，常用的有市场法、成本法、收益法。市场法就是参照相同地段的房地产成交价格，再对楼层、新旧等进行修正，得到待估房地产价格的评估方法。成本法是指在当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣除已损耗的价值来确定被评估房地产价值的方法，公式为：房地产价格=土地价格+房屋建造成本-应除折旧值。收益法，就是把房屋租金通过利率折现后的价值。要深入了解房地产抵押评估，可以参考《房地产估价规范》《资产评估准则——不动产》。住房往往都有频繁的市场交易，可以通过市场法进行评估；有出租收益的，可以通过收益法评估。如果当地泡沫严重，可以采用成本法评估；房改房和经济适用房的评估，还要扣除土地出让金。不同城市、区位、使用年限、类型、容积率、交通条件、生活、教育、医疗、自然人文景观、房屋装修、采光、通风、朝向、建筑质量、楼层、邻居、治安都会影响住房的价格，以及将来处置的难易程度。

7.3.4.2　商业房地产

商业房地产主要是指商铺、商场、购物中心、超市、批发市场、专业市场、综合市场等。其调查方法和住宅基本相同，即房产登记信息查询、实地考察等。

影响商业房地产价值的因素：一是地段。什么样的商圈很重要，大型商业中心还是生活社区配套商业街？位于商圈的什么位置？主干道还是偏僻处？一般来说，临街面越宽敞越好，醒目便于吸引客流。二是配套。有没有公交线路经过？有多少停车位？出入是否通达？周围有没有餐饮、娱乐场所？三是内部装修、规模面积、层高等因素，这些一方面影响购物环境，另一方面也与处置难易程度相关，太大了就不容易处置。商业地产的抵押率通常应当低于住宅。由于商业地产用于出租收取租金，所以采用收益法评估比较合适，也不排除个别小的商铺交易市场活跃，有可比价格，可以采用市场法评估。对商业房地产来说，要核查目前的租赁状况，租期、租金及其收取方式，一方面可以判断商业地产的价值；另一方面可以了解将来处置是否有障碍。

7.3.4.3　工业房地产

工业房地产包括厂房、仓库、食堂宿舍等。工业房地产主要用于生产，所以主要考虑交通、水电气等基础设施，应该位于城区、城镇主街道以及工业园区（或工业集中区）范围内，有的特殊工业需要靠近水源、靠近原材料产地，还要考虑当地政府对工业发展的规划，行业限制等，这些都要靠行业经验判断。通常工业地产采取成本法评估，有些新兴开发区有标准厂房也可以采取收益法或市场法评估。成本法就是把土地、建筑物、配套设施分别估价加总，土地价格按照当地政府最新公布基准价，通过剩余年限占比进行修正。厂房常常损耗严重，评估时折扣很大。对于工业房地产抵押，要关注企业拖欠工资、工程款情况，往往处置起来这些人有优先受偿权。处置大型工厂，往往意味着工厂停工、大量工人失业，政府面临较大的维稳压力，往往导致无法处置。还要考虑设定抵押的厂房是否能够单独处置、变现，一家工厂的一处厂房往往难以单独拍卖。总体来说，工业房地产抵押率通常低于商业房地产。

7.3.4.4　土地抵押

土地包括城市土地和农村土地，城市土地国有，农村土地村民集体所有。要用地，要么是通过政府向农民征用，要么是出让、划拨城市土地，出让又包括招拍挂和协议出让。土地的等级、生熟程度、规划条件、规划用途都直接影响其价值。土地抵押，优先考虑住宅用地、商业用地、商住用地，其次是工业用地，其他用地都要慎重。

土地抵押要注意以下几点。一是土地抵押以后，地上新增建筑物不属于抵押财产范围。二是学校、医院等公益性单位的土地，用于公益部分的不得抵押。三是闲置土地不能抵押，在对尚未开发的土地进行抵押时最好拿到政府非闲置土地的证明文件。四是对纯土地抵押贷款，还要重视土地规划，贷前应当到规划部门、国土部门查阅规划条件，贷后要经常浏览当地政府部门，特别是国土部门、规划部门的信息平台，关注规划调整。例如，笔者遇到有的地方政府直接发文禁止处置部分土地类抵押物，理由就是总体规划正在修编，还有的抵押人擅自改变土地用途被政府无偿收回。五是要关注土地增值税问题，要摸清土地取得成本及买地的资金来源，预估土地增值额匡算处置成本，确保拍卖后的税后净收益能覆盖贷款本息。六是要了解土地的相邻情况，如周边地块的开发利用情况。

7.3.4.5　在建工程

在建工程是指尚未完工的工程项目。在建工程抵押通常是作为房地产开发贷款的一种风险控制措施，监控开发商预售行为，单独使用在建工程抵押很少见。而且修建完毕，在建工程抵押要及时转为房产抵押。在建工程没有办理产权证，也就存在开发商在办理抵押之前私下转让或抵债的可能性。曾经有个案例，一个公司以其开发的在建工程作为抵押，后来银行向法院起诉主张优先受偿权时，第三人举证开发商在设定抵押前早已将这些房产补偿给被拆迁人，法院认定抵押无效，银行败诉。在建工程权属纠纷大（比如拖欠土地出让金、建筑工程款补偿安置费、拆迁费、税费，又如预收购房款等），涉及房地产开发企业、银行、购房人、在建工程承包人、税收部门、抵押登记部门等多方当事人，法律关系较为复杂、隐含不确定因素也较多，难以处置，做第二还款来源效果不佳。

确定在建工程的价值主要采取假设开发法，主要是考虑在建工程建成后的房地产价值，规划用途、利用方式、档次、未来收益等。在建工程尚未完工，是否会烂尾，有很大风险，银行在调查时，要考虑开发商实力、工程款支付、有无拖欠情况。对于大型房地产项目，往往抵押物只是其中一块或一层，要注意会不会被其他地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等，从而影响其使用价值。登记制度不能穷尽一切财产，一些道路、花园景观、临时搭建的房屋都没有产权登记，在法院处置抵押物时，开发商往往以这些资产是其自有资产，具有价值而阻止拍卖。在办理抵押的时候，银行就要抵押人出具同意将附属设施一并交由银行处置的承诺。

7.3.5　汽车抵质押

以房地产为例介绍了不动产抵押，下面以汽车为例介绍动产抵质押。汽车是家庭或者企业常见的财产，可以作为交通工具办理抵押，也可以作为动产办理质押，对于4S店来说，汽车还可以作为存货和生产设备一起打包办理集合动产抵押。一般来说，消费者购新车按揭贷款都是通过抵押来操作（在车管所登记），这样不会影响借款人用车，而民间借贷通常是通过质押二手车操作，汽车经销商融资采取集合动产抵押（在工商局办理抵押登记），这样不影响销售。

7.3.5.1　权属调查

汽车有几个阶段，在厂商称为产品，到4S店称为存货，再到客户手里，上牌上路后成为交通工具，在客户阶段又从新车到二手车，最后报废。不同的形态有不同的权属确认方式。

作为产品和存货，即一般动产，交付与占有是法定的公示方式。我们通过考察合同、付款和实际占有情况来判断权属，还要注意核对汽车的主要标示如车架号。要特别留意合同是否有所有权保留条款，这在厂商赊销（或者融资租赁方式）中比较常见，它会导致所有权与占有分离。同时，要到企业住所地的工商行政管理部门查询动产抵押登记情况。

车辆上牌后就是交通工具，即特殊动产，其权属有一定的特殊性，交付与占有是法定的公示方式，但是登记是重要的对抗要件。要考察车辆来源、交易途径、付款情况，实际出资人（包括融资租赁公司）、实际使用人情况，实际占有与登记情况。车辆的来源非常重要，前面提到即使无权处分也可以善意取得抵质押权，然而黑车（盗脏、遗失物等）无法善意取得。实务中，借名或租牌买车、车辆挂靠时有发生，名实分离往往导致纠纷错综复杂、真假难辨。执行“名义”车主的车辆，往往引起实际车主的异议。只有出资人、使用人、登记完全一致，权属才算清晰。

《公安部关于确定机动车所有权人问题的复函》（公交管〔2000〕98号）公安机关办理的机动车登记，是准予或者不准予上道路行驶的登记，不是机动车所有权的登记。

《物权法》第二十四条　船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

《买卖合同解释》第十条　出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

车的权属是非常复杂的，车也是处于不断流转之中，以甲某卖车为例：①甲的车，卖给乙，交付了没过户，所有权归乙，这时实际所有权与登记出现分离，甲就有机会把车借回来，再卖给丙，如果过户给丙且交付了，丙就善意取得了所有权，如果过户给丙但没交付，所有权还是归乙；②甲的车，卖给乙，过户了没交付，所有权归甲，甲又卖给丙，交付了，所有权归丙，丙可以要求乙配合过户。实务中，如何证明“交付了”，这些都是难题。

7.3.5.2　风控措施

汽车贬值的速度远高于房地产，所以汽车抵质押贷款的期限一般比较短，设置较低的抵押率，同时要投保保险；汽车作为动产，具有移动性，风险远高于不动产，通常需要安装GPS，办理集合动产抵押的要经常去实地盘点库存。实务中，追查车辆比较困难，如果购买人纯粹自用，尤其是其所处地理位置十分偏僻的情况下，极难追回。

同一动产可以同时设立多个抵押权，一个质押权，还有留置权。前面已经介绍过抵质押冲突的处理规则，即登记的抵押和交付的质押并存，按登记时间和交付时间先后顺序清偿，未登记的抵押不得对抗已交付的质押。《物权法》第二百三十九条规定：“同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。”例如抵押汽车发生保养、修理，欠下修理费，被4S店留置，该留置权优于抵押权。

实务中如何控制这些风险呢？要选择好客户和好车辆，尽量选择一手车，关注出厂日期、质量纠纷，避免过多的纠纷；要到车管所查档，查询车主信息，车辆变更、抵押、查封等信息；要对车辆的状况（购车年限、行驶里程、事故记录、违章记录）进行调查核实。对于二手车来说，价值评估比较困难，事故车、下线车、迁黑车，非专业人士极难识别。

小资料

事故车是指经过严重撞击、泡水、火烧等，即使修复但仍存在安全隐患的车辆；下线车一般是下线出租车，这些车有法定使用年限，如8年的车第5年下线，最多可以使用3年；迁黑车，是将车辆档案从本地迁出而不在异地落户，车辆就成为无牌车辆。

对于质押来说，要控制车辆、备用钥匙以及车辆相关的全部证件（发票、机动车登记证、车辆购置税单、保险单）；一些放贷机构还会与车主预先签订各种买卖合同和授权委托书或者直接将车辆过户到贷款人名下，便于在车主失联的情况下单方面处置车辆。

7.3.6　共同担保

实务中，常有多种担保组合形成最终的担保方案，如房产抵押+车辆质押+公司保证+个人保证，这就是共同担保。共同担保是指一笔授信业务存在两个或两个以上同一类别或不同类别担保方式的担保，可分为共同保证、共同抵押、共同质押和混合共同担保等类型。混合共同担保就是不同类型（物保、人保）的担保组合。在有多个担保的情况下，发生贷款违约时，债权人应该先找谁呢？人保、物保承担责任的顺序如何呢？银行当然是认为哪个好处置就先找谁，然而担保人太多往往就会互相扯皮、推脱，以各种理由进行抗辩。

只有一个保证人的情形，保证人会如何抗辩？保证人会让银行先找借款人，起诉、执行借款人的全部财产仍然不能偿还，保证人再代偿，当然银行就会陷入旷日持久的诉讼与执行程序，保证人就有了时间转移资产；有多个保证人呢？保证人不仅会让银行先找借款人，还会让银行先找其他保证人。保证人的这些理由是否成立，要看保证的类型。保证方式分为一般保证和连带保证，一般保证人的确享有先诉抗辩权，而连带保证则没有。这里的“连带”是指保证人与借款人之间的连带责任。在多个保证人的情况下，保证人与保证人之间也可能存在连带关系。《担保法》第十二条规定：“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”

甲向乙借款100万元，丙、丁提供保证，有如下情形：①丙提供连带保证50万元，丁提供连带保证50万元，甲到期违约，乙可以直接找丙要50万元，也可以找丁要50万元，假如丁没钱，乙不能找丙要100万元，丙代偿50万元后只能找甲要，不能找丁要，因为丙和丁没有连带关系；②丙、丁提供一般保证，未约定保证份额，那么丙、丁之间构成连带责任，甲无可执行财产，乙可以找丙要100万元，也可以找丁要100万元，假如丙代偿100万元，丙代偿后可以找甲要100万元，但是只能找丁要50万元，即自己也要承担一半损失。

我们通常把借款人自己财产设定的抵质押，称为“自物保”，以第三人财产设定的抵质押，称“他物保”。保证（无论是一般保证，还是连带保证）和自物保并存的情况下，按《担保法》的要求是银行必须先处分借款人的担保物，然后再找保证人，如果银行放弃了对借款人物保的处置，保证人将在其放弃范围内免责。例如，银行未经保证人同意擅自解押抵押物，导致抵押物被出售一空，保证人也就免责了。法律为何这样规定？就常理而言，债权人对债务人享有担保物权而不行使，却转而行使对第三人的担保，有违公平精神。而且，即使债权人选择行使对第三人的担保权利，第三方以后也必然发生对主债务人的追偿，白白增加社会诉讼成本。保证和他物保并存的情况下，法律并不要求银行必须先处分他物保，如果银行放弃了他物保，保证人并不免责。要注意的是，先执行自物保的前提是混合担保（人保、物保并存），如果没有人保的情况下，自物保和他物保之间并没有法定的先后顺序，而是根据担保物之间约定的是连带还是按份担保来界定担保责任。

甲公司向银行借贷1000万元，甲公司以其房产抵押1000万元，乙公司以其生产线抵押1000万元，丙公司为甲公司提供1000万元范围内的保证。在具体起诉的时候，银行可以同时要求甲公司、乙公司、丙公司承担担保责任的，法律也不限制，诉讼上可以合并审理。但在承担责任上，法院首先会以甲公司的房产清偿银行的债权，剩余部分，由乙公司生产线、丙公司分担（见表7-2）。

表7-2　共同担保分析

实务中，通常是借款人有特定的贷款需求，如甲要用1000万元，能够提供的物保为2宗房产，分别价值500万元。根据内部合规要求，抵押率60%，1000万元的抵押物只能贷款600万元。但是借款人的1000万元需求是刚性的，只能增加外部担保。假如乙提供1条生产线设备抵押，价值1000万元，抵押率30%，可以增加贷款300万元，还是不够，又找丙提供连带责任保证。最后的担保条件为：甲的2宗房产抵押+乙提供设备抵押+丙连带责任保证。如何签订合同？如何登记？如何最大程度保护银行债权？银行可以将1000万元分为3笔抵押贷款（各300万元），1笔保证贷款（100万元），这样做的优点是抵押率没有超标，保持了合规性，而且担保关系非常清晰，处置起来阻力小；但是，任意一宗抵押物贬值或者丙破产，都可能导致部分债权损失。采取混合共同担保呢？每一宗抵押物对应的债权都是1000万元（如果登记机关允许），丙对应的债权也是1000万元，优点是部分押品贬值或者丙破产，也不会影响全部债权的实现，二次抵押的可能性也减小了。但是，混合共同担保的关系复杂，乙、丙可能会提出抗辩，要求先执行甲的房产，甚至认为甲的房产抵押价值1000万元，自己无须承担责任了。如果甲的某一宗房产存在较多权利瑕疵如租赁纠纷，难以处置，银行就陷入被动。（还可能是甲的2宗房产列入抵押清单，办了一个他项权利证书，要全部处置完毕，才能解押，某一宗房产存在处置障碍就会影响其他房产的处置。）

《物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。该条文在一定程度上缓解了“物保优先”情形下债权人的被动处境，体现了意思自治。

如果自物保很难处置，岂不是错过了向第三方追偿的最佳时机？好在《物权法》允许自由约定，例如某银行在所有的担保合同均约定“无论乙方（银行）对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），无论上述其他担保何时成立、是否有效、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，甲方（担保人）在本合同项下的担保责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，甲方将不提出任何异议”。担保人承担了担保责任以后，通常会向借款人追索，那么这个追索行为会不会造成对债权人的不利影响呢？例如，甲贷款100万元，乙提供60万元范围内的连带责任保证，甲贷款逾期了，乙代偿60万元，剩余40万元银行继续向甲追偿，如果乙也要马上向甲追索60万元，就会产生冲突。所以我们在担保合同还要继续约定“甲方（担保人）承诺，向债务人或其他保证人主张（包括预先行使）代位权或追偿权，不应使乙方（银行）权益受到任何伤害，并同意主合同项下债务的清偿优先于甲方代位权或追偿权的实现”。贷款发放前，任何苛刻的合同条款，担保人都只能签字，不然借款人拿不到钱。但是，权利不能滥用，多个担保人并存的情况下，看似债权人有很多选择权，但也有可能被解读成债权人的义务。例如《保证合同》约定“可以先找保证人”，《抵押合同》约定“可以先处置抵押物”，抵押人就拿着《保证合同》要求先找保证人，保证人拿着《抵押合同》要求先处置抵押物。所以，债权人最好同时起诉债务人和所有担保人，不要引起明显的不公平。有了不公平，对方就会找合同的漏洞，抠字眼，千方百计脱保。实务中，就有债权人放弃他物保导致保证人脱保的情况，可以参考2016年最高法（民终40号）关于乾安农发行和江苏索普担保纠纷案例。

[1] 《最高人民法院民一庭关于夫妻一方对外担保之债能否认定为夫妻共同债务的复函》（〔2015〕民一他字第9号）认为：“夫妻一方对外担保之债不应当适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定认定为夫妻共同债务。”

[2] 部分资料参考：冯灿通，“抵押物尽职调查流程及审核要点”，搜赖网。