这一讲我想谈政府对楼市的宏观调控。先给大家讲一个小故事
2010年，我在清华大学给工商管理硕士学生监考，考试结束后有个学生拿出手机，打开短信给我看。短信内容是2010年中央领导人到澳门参加中国—葡语国家经贸合作论坛，会后，中国年轻的记者问：“总理，中国政府对楼市的宏观调控经过这么多年，您一直说要把过高的房价降下来，我们就没有买房，等着您把房价降下来再买。这房价怎么越调越高了呢？我们是该买房还是该租房？”
总理答道：“政府宏观调控这么多年，就是致力于把过高的房价降下来，没想到房价真的是越来越高了，我看你们买不起房就先租吧！”
学生们问我：“老师，我们是该买房还是该租房呢？”我的回答是：“请问总理吧！”当然，我并不知道这条信息是否真实，但它多少反映了中国人对政府调控楼市的心态。
政府从2003年以来，就一直调控楼市，调控土地的供给，限制买房，等等，可谓费尽心力。我数了数，政府一共出台了37次调控措施，就是用行政命令的手段来调控楼市。到2013年2月26日，国务院又出台了新国五条，对楼市严厉调控，结果呢，上海民政局贴出大幅标语：楼市有风险，离婚需谨慎。
为什么会出现这条标语？原因是人们排队离婚。上海多个结婚登记中心，出现了前所未有的协议离婚高峰。登记中心9点钟才办公，7点就有人排队。一对对的年轻人手牵着手走进去，再喜笑颜开地走出来说：“咱们赚了，少缴20%的个税。”因为离婚可以避税。为了制止这种不理性的行为，才有了上海某民政局的大幅标语。
政府为什么这么频繁地出台政策，严厉地调控房价？
政府到底是希望房价涨，还是希望房价跌？
有人说，政府希望房价涨。那为什么房价一涨还调控呢？
有人说，政府希望房价跌。那房价一跌为什么还出台政策刺激买房呢？
也有人说，政府希望房价不涨也不跌。
不涨不跌的情况是不存在的，房价是由供求决定的。
让我举个例子来回答这个问题。
1993年中国有一次房地产泡沫，发生在中国北海和海南。
在北海有一条街，名叫屋仔村。这个村只有一条街，但却有上千家房地产公司云集在这里。街上都是二层小楼，楼上住人，楼下是茶楼，茶楼里的每张桌子上，都有房地产公司在那挂牌，比如某某公司，公司的人都坐在那里喝着茶水。
这时，进来一个背着两麻袋钱的人，那时的钱都是用麻袋装的，一麻袋多少钱，大家都心知肚明。某公司的人拿着一张图纸走上前去说：“老板你看看这块地，位置多么好，在您手里怎么都会升个两三倍吧。”他们交谈了10分钟左右，结果新进来的这个人把钱交出去，自己拿着图纸坐了下来，喊道：“上壶茶。”过了一会儿，一个背着三麻袋钱的人走了进来，这个人拿着图纸上前去，说：“您看这块地多好，在您手里怎么都会升个两三倍吧。”交谈了10分钟左右，又成交了。
北海的房地产是在图纸上炒的，炒出了这个城市建成面积的6倍。陆地上的土地不够炒，人们就在海上造出一块地来继续炒。
2007年我到云南昆明，给一个银行班上课，我在课上讲了北海的故事。中午吃饭时，行长说：“韩老师，我给您讲讲我们银行是怎么炒北海的房地产的。”
在1993年，我们银行总行的行长坐在北京的高楼里说：“去，派人去北海买地，咱们在北海买块地，建一个银行的培训楼，平时做培训，夏天我们就到那儿度假。”说完就派了一个人去北海买地。
不到一个星期，地就买好了。行长坐着飞机从北京飞到北海，一下飞机，行长说，带我去看看那块地！办事员说：“行长，您从北京到北海这么远，路上很辛苦，我请您吃顿饭再去吧！”行长说：“飞机上有饭，我吃过了，先去看地。”办事员说：“行长，天气这么热，咱们喝杯茶再去吧。”行长说：“飞机上不热，不吃也不喝，带我去看地。”
被逼无奈，办事员只好硬着头皮说：“行长，实话跟您说了吧，现在涨潮了，看不见，明天退潮我带您去看！”原来这家银行买了一块沙滩上的地，涨潮时看不见，退潮才看得见。
据说，这房子还真建了，涨潮时底下三层的房子都淹了。后来我去北海就看到了这一幕，有些建在沙滩上的房子，涨潮时看不见，退潮时才看得见。
其实，1993年中国房地产炒得最厉害的不是北海，而是海南，当时有很多人到海南去炒房。
2001年的元旦我去了海南，先去了三亚，后到了海口。到了海口，我问司机：“你能带我转一转海口吗？”司机问：“你要到哪里去？”我说你就沿着城市慢慢开，我只想看看这个城市。我们花了大约1个小时转了海口，我看到了海口的大量烂尾楼，应该说，我看到的是没有清理烂尾楼之前的海口，那种模样我至今难忘。
第二天飞机起飞时，我坐在窗口旁，往下望去，心里很沉重。我想问，这些烂尾楼压的都是谁的钱？当时一栋楼可以从多个银行贷款，银行之间互不通气。
当海南和北海的房地产泡沫破灭后，朱镕基总理在清华大学经济管理学院做报告时说，他为中国1 000多亿元卖不出去的房子睡不着觉。
他说，希望政府拿出一部分钱，房地产公司拿出一部分钱，老百姓再拿出一部分钱，把那些高价的房子买了吧。可是大家知道，房子买涨不买跌，越涨越追，越跌越不买。
朱镕基总理为什么睡不着觉？这1 000亿元的烂尾楼由谁买单？
有人说，当然银行买单了！那银行的钱是谁的钱？
举个例子，一个年轻小伙子，在某银行存了1 000元钱，一天他去银行取钱，说：“把我存的1 000元钱取出来。”
柜员说：“先生，能别大声跟我们说话吗？请您坐下来，听我慢慢道来。您存在我们银行的1 000元钱，经过大流小流，流到北京我们银行总行。总行把您的1 000元钱，贷给了北京建国门外一个高档写字楼，第三层有三块砖属于您，您去搬吧！”
你存在银行的钱，银行把它贷出并多倍地贷出去了，开发商不能还银行的钱，银行能还你的钱吗？
柜员接着说：“先生您也别着急，回家等着去。过一个星期再来，连本带利息我都会给您。临走时您别忘了看看，我给您的钱，是新票都连着号呢。”这是在说什么？你存银行的钱不在银行了，已经变成开发商的三块砖，开发商不能还银行，银行就不能还你。到时候给你的全是新票，你就知道发生什么事情了吧。
在中国的各大城市，那一栋栋拔地而起的高楼，压的都是谁的钱？都是储户的钱。开发商还不上银行的钱，可是银行必须还你的钱。
所以，我们才说，政府不怕房价涨，政府怕房价疯长以后控制不住，房地产泡沫破了，银行买单，银行没有钱，银行里的钱是储户的钱。怎么办呢？只有找政府，政府也没有钱，又不能不救。政府救银行只有一条路，那就是打开印钞机印钞票。如果政府打开印钞机，那意味着什么？就是通货膨胀。所以说，如果政府买单，就是全国人民共同买单，用我们手中的人民币买单。
很少有人想到，中国的房地产泡沫若破了，是全国人民共同买单，包括我们每一个人。也许有人说：“老师，我不怕，我的钱没放银行，我的钱在我家米缸里，在我家炕席底下藏着呢。”你把钱藏起来就没有损失吗？当你拿出来花时，也一样贬值了。
这就是为什么政府怕房价疯长后楼市泡沫破了，政府买不起这张单。
1993年，那时全国房地产的规模还不大，现在规模有多大？你如果到全国各地走走看，无论多偏远的地区，都有房地产，都能看到新楼，这些新楼压的都是银行的钱。
如果中国房地产有个三长两短，中国经济怎么办？全国房地产规模太大了，一旦泡沫破了，就会引起连锁反应，经济会掉头向下，那有多危险！
2007年美国的房地产泡沫破了，引爆了2008年全球的金融危机。
虽然政府的宏观调控不能决定楼市的价格，但是它可以影响楼市的走势，影响银行贷款的快与慢。
那么，政府对楼市的调控还会继续吗？
现在楼市情况如何？中国楼市的泡沫会破吗？