政府为什么要调控楼市，就是怕房地产泡沫破了，让全国人民买单。那楼市调控还会继续吗？
新一届政府上台后，改变了调控的思路和策略，中央不再统一出招，让地方政府分类调控，各城市自己出招。2017年因为要召开党的十九大，在开两会时，政府工作报告对楼市调控没说什么，就给了市场一个错觉，以为政府不再管楼市了，于是炒家们开始拼命炒房。
就拿北京来说，到了2017年3月，北京的房价真有点控制不住。那时大街小巷站着的都是举着牌子卖房的中介。北京二环以内房价像坐了直升机一样飙升，从5万元炒到近10万元人民币每平方米。
例如，在二环内有一套房原来要卖2 000万元，挂单很久都没有卖出去，但2017年3月竟然以2 800万元成交了。比预期高出800万元！
两会结束后，北京市政府就出台了史上最严厉的调控措施：住宅不许炒，商铺写字楼不许个人买，第二套房贷款首付提高到80%。紧接着，4月1日晚上，《新闻联播》播出了一条重要消息，中央要建立河北的雄安新区，把北京的非首都功能转到雄安去，这是一个千年大计。这个消息一播出，炒房的人嗅到了天大的机会，于是放掉北京不炒，都跑到雄安去炒了。
4月1日晚政府推出“雄安新区规划”时，我正在台湾，转天早晨一起来走进电梯，就有人对我开玩笑说：“完了完了，你失去了千年等一回的机会。你人在台湾，不能跑到雄安去炒房了。”
当时正好赶上清明节假期，短短几天，雄安变成了大市场，来往的人络绎不绝。可炒房客们发现，雄安三个县全部房产的过户措施都被冻结了，房子可以买卖，但不能过户，土地可以买卖，但不能过户。政府说了，房子是用来住的，不是用来炒的。看到这里，炒房的人全都傻了眼。然而，雄安新区的规划，却让北京人产生了联想。雄安新区要转移北京的非首都功能，会把北京的教育部门、学校、医院、国企这些不是首都的功能，都转移到雄安新区，而且这是千年大计。
把北京的非首都功能都转到雄安去，如果未来北京有几百万人口转到雄安，那北京房价是涨还是跌？有人说会跌！人都走了，没有那么多人住了，北京的房价当然会降下来。
反过来说，如果北京走了几百万人口，北京的天更蓝，水更清，空气更清新，道路更畅通，教育和医院一样都不少，更像一个国际化的大都市，那北京房价是会涨还是会跌呢？大家可能回答，会涨！
我们看，一部分人看跌，一部分人看涨。看跌的人不买房，看涨的人不卖房。由于预期不同，市场就会冷却下来。
政府要的就是这种信息不对称性，一部分人看涨，一部分人看跌，那大家就不炒房了，人们从非理性状态回归到理性状态。果然北京不炒房了，继而全国各大城市都出台了严厉的调控措施。可见，改变人们的预期多重要。
2017年两会期间，习近平总书记参加一个代表团的讨论时说：“房子是用来住的，不是用来炒的。”这就给中国的房地产调控定调了。紧接着，北京、广州、郑州、石家庄、南京等十几个城市，启动升级版的房地产限购政策。
北京的调控进入“五限”时代。什么叫五限？就是限购、限贷、限价、限商、限售。
限购是指限制一户只准买两套房子，多了不允许。
限贷是指贷款买第一套房子首付交30%，买第二套房子首付交80%。
限价指北京一手房价格由住建委说了算，一楼一价，一房一价。
限商指普通百姓不许买商铺和写字楼。
限售指买了房子之后，在规定年限内不许随便卖，否则加税。
看，多么严厉的措施！为了控制频繁的买卖交易，不许多买，首付提高，卖价政府说了算，不许普通百姓买商铺和写字楼，买了之后不许随便交易，别再炒来炒去。
这五种限制，给买卖双方都增加了难度。
从2017年4月起，北京的房地产市场冷下来。紧接着，上海、广州、深圳的房价都跟着缓步向下了。这次中央政府用四两拨了千斤。
试想一下，如果不管控，北京房价炒过10万元，房地产泡沫如果破了，全国的房地产不就是汪洋一片了吗？由于北京控制住了房价，中国房地产最紧张的时刻已经过去了。
说完一、二线城市，让我们看看三、四线城市房价又会如何。
我国卖土地有土地出让金的政策，这是政府早年间定的，卖出一块地的收入就叫土地出让金，卖了土地之后地方政府跟中央政府分这笔钱。土地出让金作为地方的财政收入由地方政府支配，这就导致地方政府有卖地的冲动，它愿意多卖地，这就造成房地产过剩的现象严重。
2015年中央提出去库存政策。去哪里的库存？去的是三、四线小城市房地产的库存。
中央给出一个新政策，就是棚户区拆迁的货币化政策。以前城市拆迁给房，现在拆迁不给房，给钱，拿着钱你可以去买房子，这就导致了三、四线城市房价的上涨。
2014年拆迁的货币化占比只有9%，2017年为50%，2018—2020年计划达到60%。截至2017年年底，一些三、四线城市，从原来的库存积压变成房价上涨，也加入限购行列。
这一招很灵，很多大房地产开发商，原来都待在大城市等着拍地，一看到三、四线城市房价涨了，就去那里跑马圈地。这就把资金引到三、四线城市去了。
那房地产市场的现状如何？
（1）一线城市严格调控，市场降温，房价可控了。
（2）二线城市经过一波飞涨后，都在限购，房价也明显降了。
（3）三、四线城市房价有所抬头，有小幅上涨。
然而，这只是一个短期现象。大家千万不要寄希望于三、四线城市的房价也会像一、二线城市那样暴涨，这样的可能性不大。因为一旦三、四线城市房价涨了，土地就会向外扩张，这些城市的房价自然就涨不上去了。大城市房价猛涨，重要的原因是土地供给不足，这一点在深圳看得最清楚。
我的结论是：中国楼市的问题，不是总量问题，而是结构性问题。一、二线城市房子供不应求，三、四线城市房子供过于求。
我的判断是：从全国来看，眼下房地产泡沫不会破。
现在政府的调控是，一、二线城市政府的任务是对楼价宏观调控，不让房价过快增长。三、四线城市政府的任务是去库存，使现在房地产的库存量有所下降。
这届政府调控思路有三点不同：
（1）由过去的中央调控变为地方调控，由原来的统一调控变成分散调控。
（2）由过去使用行政命令变成使用经济手段，未来可能会收房地产税就是一个例子。
（3）政府想用国民收入增长来控制房价涨幅，逐渐熨平房地产泡沫，中央政府不想戳破楼市泡沫。
楼市调控的主基调是：房子是用来住的，不是用来炒的。买房住可以，但炒不可以。这是中央宏观调控的精神。所以，在这里告诫大家，别去炒房，因为炒房没空间了。