一份超级文件出世，变相捅破“限购”
黄汉城
2019年4月8日，国家发改委印发了一份注定会深刻改变中国城市格局的重磅通知。
它的出台，给盘桓数十年之久的户籍壁垒重重一击；它的出台，也意味着中国的城镇化思路彻底翻篇，中小城市已死，未来是大都市圈的天下。
这份通知全名为《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称新型城镇化），是为了“深入贯彻落实中央经济工作会议精神”特别制定的。
苏州为什么小过南京？
《新型城镇化》表明，要加快农业转移人口市民化：城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
这是继中小城市和小城镇取消落户限制之后，中央消除户籍壁垒的又一举措。在我们看来，每一个放宽落户限制的城市，都等于变相取消限购，只要基本面良好，不排除会出现新一轮的楼市暗涌。
所以，我们必须先搞清楚，哪些是全面放开的Ⅱ型大城市，哪些是全面放宽的Ⅰ型大城市，哪些又是超大特大城市。
根据国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》——
Ⅱ型大城市：城区常住人口100万以上300万以下；
Ⅰ型大城市：300万以上500万以下；
特大城市：500万以上1000万以下；
超大城市：1000万以上。
“城区”是一个专业概念。它是指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。所以在统计城区常住人口的时候，一定要剔除掉两个数字：
第一，农村地带不统计。河北保定常住人口超过一千万，在全国能排前十，但是保定最多算Ⅱ型大城市，别说超大城市了，连特大城市都没摸到边。因为保定的城镇化率较低，农村人口过多。
第二，地级市所代管的县级市，以及地级市所管辖的县所管辖的人口不统计。苏州全域的常住人口有1072万，比南京人口843万还多。但南京被《长江三角洲城市群发展规划》定为特大城市，苏州仅为大城市，就是因为苏州下边有很多县级市如昆山、太仓等，所以统计城区常住人口的时候远远小于南京。
城区常住人口非常重要。它决定了城市的等级，也左右了企业的商业布局。但令人哭笑不得的是，你在全国任何一个官方网站上都找不到明确的公开数据。
所以，我们决定采用住建部的《2017年城市建设统计年鉴》，用城区人口+城区暂住人口来统计。可能最终数据会与真实情况有一点出入，但已是目前最具参考价值的数据了。
根据智谷趋势的统计数据，城区常住人口超过100万以上的Ⅱ型大城市，总共有65个，包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、汕头、珠海、无锡、兰州等。
表7-6 中国Ⅱ型大城市名单（单位：万人）
数据来源：2017年城市建设统计年鉴
未来这些城市将全面取消落户限制。
河北省省会石家庄是出手最快的。早在2019年3月，“国际庄”就出台文件彻底放开户籍制度，外地人拿着户口本和身份证就能零门槛落户。预计很快就会有更多省会城市跟进。
在65个Ⅱ型大城市当中，至少有13个城市颁布过限购政策。比如说福州、南昌、珠海、无锡、唐山、佛山、赣州、保定、海口、淮安、秦皇岛、常州，外地人要在这些地方买房，需要缴纳1—5年的社保或个税。
但《新型城镇化》的出台，等于宣告了这十几个城市的限购政策沦为一张废纸。以后外地人通过零门槛落户的方式，便可以长驱直入，限购徒有虚名。
不过，不是每一个城市都值得上车。处于大都市圈的无锡、常州、珠海、佛山，楼市具备增长潜力，而赣州、保定、淮安、秦皇岛等城市不值得考虑，因为这几个城市距离超大城市、特大城市都超过100公里以上。100公里是大城市核心辐射的极限距离。
在Ⅰ型大城市，文凭就是房票
《新型城镇化》还提出，“城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制”。
根据智谷趋势的统计数据，Ⅰ型大城市总共有13个，包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波。
表7-7 中国Ⅰ型大城市名单（单位：万人）
数据来源：2017年城市建设统计年鉴
这些Ⅰ型城市要“全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制”。听起来，这与Ⅱ型大城市要“全面取消落户限制”好像差不多，两者有区别吗？
当然有，关键就在这个“重点群体”身上。
目前重点群体共分为八类，前四类均为低学历人群，包括农村青年参军退伍、转业后升学将户口迁入的人口；在城镇就业居住5年以上的人口；举家迁徙的农业转移人口；新生代农民工。后四类为较高学历人群，包括高校毕业生；职业院校毕业生；技术工人；留学归国人员。
结合地方上发布的文件精神推测，国内对于这几类群体会实施不同的政策指向。
其一，对低学历人群是全面放宽。未来这十几个Ⅰ型大城市将对农民工取消一些歧视性门槛，并在积分入户的设置上对农民工提高分值、增加权重。以后农民工落户厦门、大连、青岛、合肥会容易很多。
其二，对较高学历人群是全面放开。做到能放全放、应落尽落，取消年龄、社保、计划生育等方面的限制。厦门已经率先放开了，只要与该市用人单位依法签订劳动（聘用）合同或者依法持有营业执照后，便能落户。
虽然这十几个Ⅰ型大城市，没办法像Ⅱ型大城市石家庄那样能够自由落户，但未来的门槛真的会低到史无前例。
在中国，文凭就是房票、文凭就是楼市通行证的趋势越来越强。厦门、合肥一直是二线城市当中的楼市热点，未来更值得我们密切关注。
你想想看，历年全中国单就大学生而言就有上亿人，再加上技术工人和海归，更是不计其数。
利好广深郊区楼盘
《新型城镇化》提出，“超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估”。
“大幅增加落户规模”这个表述，很容易让人理解成中央不再继续管控一线城市人口规模了。
其实，北京、上海确定无疑是要做减量发展的，截至2020年，北上各自的常住人口分别限定为2300万人、2500万人，目前都已经快顶到天花板了，未来这两个超级城市仍会继续管控人口流入。
所以北京、上海的“大幅增加落户规模”，只是在“存量”中做文章：两座城市把人口规模的总盘子限定死，但在既有的人口存量中，会对入户政策进行技术性调整，降低年龄、学历的权重，提高社保缴纳年限、居住年限的权重，尽量消化一些非本地户籍人士。该政策最利好的，是那些已经在北上工作好几年、切切实实作出过贡献的普通人。
反观广州、深圳，虽然这两座城市还有一定的上升空间，但中心城区人口密度过高，未来仍会严格控制人口规模。即便大幅增加落户规模，也主要是降低郊区、新区的落户条件，推动新增人口往外围集聚。
总体来说，《新型城镇化》对北京、上海的房产刺激不明显，对广深传统市中心以外的地方则是个利好，比如说黄埔区、南沙区。
至于特大城市，最重要的是这样一句话：允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。
根据智谷趋势的统计，中国有10个特大城市，分别为武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳。
表7-8 中国特大城市名单（单位：万人）
数据来源：2017年城市建设统计年鉴
该项举措一旦落地，意味着以后在这些地方，只要租个房子有稳定的住所就能落户集体户。这个集体户跟Ⅰ型大城市放开放宽落户条件的“家庭户”有所不同，它不能帮助你的下一代直接获取免费的基础教育。
但它有一个最大的好处，就是能让你拿到一张房票，绕开强二线城市的限购政策。
为什么要变相放开限购？
我们在前面的文章中说过，长期以来，中国的城镇化一直有两种路线之争，一种是发展大城市，一种是就地城镇化发展中小城市，两种路线打架打得很厉害，中央选择的是第二种。所以长期以来，中国的规划思路一直是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇”。
《新型城镇化》的意义在于，它宣告了中央的调控思路正在发生重大变化，中央正在给大城市的扩张松绑。决策者已经明确无误地表示，以后要发展大城市了。
其中的原因主要有两个，一是中国越来越意识到，户籍制度严重阻碍大城市发挥规模效应；二是在经济下行压力之下，地方政府又将大规模减税降负，财政收支会比较紧张，所以需要导入人口，捡起房地产这根拐杖。
最后我再强调一下，关于人口统计官方向来有不同的口径，导致数据比较混乱。《新型城镇化》也提出，要“改进城市人口统计工作，逐年统计发布各城市的行政区常住人口及户籍人口、行政区城镇户籍人口、城区户籍人口数据，开展各城市的行政区城镇常住人口、城区常住人口统计前期工作”。
所以文章所提及的佛山、东莞、重庆几个城市，其城区常住人口数据可能存在争议。随着统计工作的改善，数据的越发透明化，这几个地方的城市规模可能需要适时调整。
期待官方的一锤定音。