林小琬
“未来十年，三、四线房价涨不动了！”
“中国正经历百年大变局，三、四线要卖房的赶紧了！”
2015年，中国经济下行，很多专家出来唱衰三、四线楼市。
不可思议的是，此后三年里，三、四线楼市不但没有走入经济学家口中的房地产下行周期，反而地价、房价怒涨一大波，成为中国经济绝地反弹的强大推手，专家们的脸肿成了馒头。
这股神秘的力量，来自“货币化棚改”，它以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市狂欢，在短短3年时间里消化了天量库存，彻底扭转三、四线城市的命运。
往事如烟
2005年12月26日，在辽宁抚顺零下29度的天气里，一个精准扶贫的伟大构想在最狼藉的莫地沟棚户区里悄然诞生了。[13]
“砸锅卖铁也要改造棚户区！”辽宁省主政官员的一席话，昭示着莫地沟将迎来新生。这是市场经济缺位之时，政府之手对弱势老百姓的保护。不久后，东北三省200多万户没钱买房的居民被成功送进敞亮的安置楼。
三年之后，全球爆发金融危机，意外地激发了全国性棚改运动。国务院拿出“四万亿刺激计划”扩内需保增长，保障性安居工程赫然在列。直到这时，棚改这场21世纪新土改运动仍是一项民生工程：政府盖好房子，居民拿钥匙就能入住，不花一分钱、不少一块地。
2015年12月，中央经济工作会议召开，棚改政策迎来了复杂化的时间拐点。当时，房地产市场经历了整整两年的低迷，房地产投资增速从22.8%的高点跳崖至1%。
坊间分析商品房积压多达98.3亿平方米。“去库存”这三个字千斤压顶，楼市已到了“必须打赢一场歼灭战”的生死期。从那一刻开始，“棚改”与“去库存”悄然画上等号。
不过，如果按照以往“建保障房进行实物安置”的思路，最终只会制造出更多的库存，随时成为压垮市场的最后一根稻草。
传统招数显然是行不通了。更棘手的是，多数三、四线城市人口外流严重、产业薄弱，没有市场需求支撑，该怎么去库存？好在，高层心中自有蓝图。
棚改式放水
钱没有了可以印，需求少了可以创。为了制造出天量的购买力消灭库存，中央政府拿出了一项堪称世界经济史上最奇思妙想的发明——棚改货币化安置。
2014年，中国央行创设出一种对房地产定向投放货币的新型水龙头——抵押补充贷款（PSL）。玩法是这样的，央行先通过PSL把钱贷给了国家开发银行，地方政府接着从国开行那里获取贷款，拿到钱后再从棚户区居民手中换取了土地。
而此时，没地方住的棚改居民只好拿着这笔棚改款，到市场上购买商品房，需求突然增多，库存随之下降。开发商的日子也好过了，有钱继续买地了。这时候地方就有动力再去进行棚改、拿地，依靠土地出让来偿还国开行的贷款，一个完美的资金闭环就形成了。可以看出，PSL这个货币新工具，锚在土地上。
一开始，央行和住建部在试水货币化安置时很低调，PSL的数据也不公开。到2015年中，住建部才大力“推销”这笔专项贷款，货币化安置比例就此狂飙猛进，从2014年的9%，提高至2015年的29.9%、2016年的48.5%。
有些地方政府还给出了硬性指标，比如吉林力争2017年达到100%货币化安置，内蒙古是70%，湖南则要求必须不低于60%、未到50%的地区不予受理棚改项目。
有了PSL加持，棚改进度条拉得特别快，2009年是80万户的目标，2014年就变成了470万户，2015年继续增加至580万户，2016年为600万户，到2017年，实际开工量达到609万套，完成总投资1.84万亿元。
回想过往十几年的棚改历程，这“天才般构想”的PSL，简直是个一石二鸟的宝物。
一个是完美消化了市场库存。截至2018年5月，商品房待售面积创下45个月新低，相比于2016年2月份的高点，库存去化了1.79亿平方米，各地开启“补库存”周期。在棚改大省湖北，2015年底去化周期为14.7个月，截至2018年4月仅剩6.3个月。
另一个就是补充了基础货币的投放。2014年外汇储备逼近4万亿元大关后就开始走下坡路，以往依赖外汇占款增加对基础货币投放的渠道被迫收缩，而PSL这一货币工具的出现，就是让钱动了起来，市场不至于饿死。
地产化游戏
福祸总相依。2015年至2018年这三年间，央行单是通过PSL工具向市场的放量就跨过3万亿元大关，截至2018年6月末达到31852亿元。要知道，2008年金融危机对中国经济留下莫大后遗症的刺激计划时也不过4万亿元。
这种印钞方式对中国的房价而言意味着什么？只有一个结果：涨价。当手持货币入市的人数飙涨之后，市场价格立马会作出回应。
在2016年12月的70城房价数据里，已经进入调控视野中的一线和强二线环比出现了微弱的下跌，而唐山、温州、泉州、宜昌、安庆等强三线城市都出现了反弹。
进入2017年，全国三、四线楼市房价继续飙涨，有些贫困县从1000多元的均价一下子冲到5000元甚至过万的新闻频上头条。
在此之前，房价上万是一座二线城市的标准，现在三线城市若房价不过万，都不好意思说自己参加过棚改。
事实上，在楼市涨价的背后还有两条普通人没有注意到的逻辑隐线。
第一，棚改在基层实施中走了样。地方政府由于财政捉襟见肘，借了国开行的钱搞棚改，这些钱早晚都是要还的。如何让盘下的棚户区土地发挥最大价值，一些地方政府绞尽脑汁。
有的就借着棚改的名义强行扩大棚改区范围，把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村统统纳进拆迁范围，紧接着再让资金雄厚的地方国企来配合演出，“拍下”地王，充当着抬高房价的先锋。以此循环渐入，最大化变现“棚改土地”。
据2017年底《证券日报》报道，部分三、四线城市地王频频闪现，土地溢价率惊现同比暴涨，少则上涨3—4倍，多则上涨7倍甚至近13倍。受货币化棚改刺激，地方政府强化了土地财政模式。
第二，房企利用“买涨不买跌”的消费心理，涨价去库存。2015年初的三、四线是房企的地狱，富力、绿地、碧桂园等多家大型房企曾在内部下死命令，未来不再在三、四线及更低级别的城市拿地。但是2016年开始，三、四线反而成了玩转财富的天堂。
既然需求暴增，那就利用消费者担心现在再不买未来还会继续涨的心理，涨价销售去库存。精明的房地产商深谙此道，像“三、四线之王”碧桂园就大胆喊出：“涨价去库存！”
暴击终于来了
经历了两年的狂飙猛进，2017年5月三、四线的楼市销售就达到了顶峰，当时看空三、四线城市房价的声音变得越来越密集。多数的小城市劳动力外流严重、缺乏产业支撑，房价这么高难道就不存在泡沫吗？
随着去库存目标的实现，货币化棚改逐渐走到了政策临界点。在2017年底的中央政治局会议上，高层定调“去杠杆”为2018年工作任务之首，去库存不再是重点；2018年政府工作报告中，“货币化安置”的提法也消失了。
政策基调悄然变化，而2018年上半年的楼市乱象，更是直接促成了政策大转向。西安、成都、杭州、长沙等二线城市原本就因旧城改造和棚改加速，导致需求暴增，再加上抢人、住宅用地供应稀缺、开发商捂盘等，人为制造了一场又一场全款抢房大片。
这种情况下，又吸引了更多三、四线居民拿到货币化安置后跑到二线投资，再次推高房价，背离了房住不炒。
所以，利空终于来了。2018年6月25日下午，市场传言“棚改全国一刀切，全部暂停”，随后国开行急忙出面澄清说，只是棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。
不过，以后棚改要以实物安置为主了，以此摁住货币化的水龙头，防止三、四线房价继续天怨人怒地上涨。
当前，中国出口滑坡、基建减速、消费萎靡，而中美贸易冲突注定是一场持久战，未来国内经济将持续受压。因此，政策层面仍然需要棚改来稳定大市，为中国经济保驾护航。
住建部在部署2018年工作时明确表示，2018年至2020年中国将改造1500多万套棚户区。
换句话说，从2018年开始，棚改的伟大使命已不再是去库存，而是保增长了。