长沙，永恒的省会房价洼地
黄汉城
在全中国294个地级市中，长沙这个城市很特别，特别到只是粗粗扫一圈统计数据，它就会直接蹦到你的面前。
很多人没有注意到，长沙可能是近二十年来整个中国逆袭最成功的城市之一，某种程度上可超越深圳。
GDP排名上升幅度全国第一
2001年，中国加入WTO，这是13亿中国人的重要转折点。
当年长沙的GDP只有728亿元，2017年这个数字跃升至10200亿元，增幅高达惊人的1300%，在全国41座重点城市中排名第四。
表5-1 各城市GDP增幅情况（单位：亿元）
数据来源：各地统计局、国家统计局
表5-2 各城市GDP排名变动情况
数据来源：各地统计局、国家统计局
如果是看相对的排名变动，上升幅度则排在全国第一。当天津、苏州、青岛原地踏步的时候，长沙在前进；当广州、重庆、杭州在退后的时候，长沙在前进。
2001年至2017年，长沙相继赶超其他省会城市郑州、福州、石家庄，以及副省级城市西安、长春、济南、哈尔滨、大连、沈阳、宁波，率先进入GDP万亿俱乐部。这个成绩，简直令人跌破眼镜。
论行政地位，长沙只是普通的地级市，中央倾斜度较弱。别说部级的直辖市了，连副省级的计划单列市的头衔都没有拿到。在城市的行政等级中，长沙一直比较边缘，中央很少高看两眼。
计划经济时期，全国首批重点建设的8个工业城市，武汉入选了，长沙没有。市场经济时期，国家中心城市名单相继出炉，郑州入选了，GDP比郑州高1000多亿元的长沙没有。
这还不算，在普通铁路时代，京广线与沪昆线的交汇点落在了隔壁的株洲，使其一跃成为“火车拖来的城市”，而长沙在省内连铁路枢纽都不是，长期靠自己栉风沐雨，砥砺前行。
论地理位置，长沙的位置相当尴尬，天生跛脚。从某种程度上来说，地理位置的好坏决定了一个城市的发展所能抵达的最远边界。
上海是千里长江的出海口，武汉是九省通衢，天然具有要素洼地的优势，在工业文明时代总是要比别人快好几步。而兰州、南宁地处大西部，很难搞出口贸易，就很容易被无锡、常州、佛山、东莞等沿海城市“吊打”。一句话，出身比努力还要重要一万倍。
长沙位于长江流域和东南沿海两大片区的“腹地”，换句话说，长沙身处内陆，偏居一隅，不是超级黄金要道的必经之地。这些因素都限制了长沙起飞时的高度。
遥想十几年前，长沙没有权力核心的加持，也没有老天爷的厚爱，似乎是一座被遗忘的城市。
然而，转眼间，长沙就从只能站在一边艳羡武汉的后进生，摇身一变成了中国新贵城市。不仅敢于叫板武汉，还在不断向中部地区领头羊发起冲击，这放在以前简直不可想象。2001年长沙的GDP仅相当于武汉的54%，到了2017年这一数字已上升到76.1%。
从2010年至2017年，长沙的常住人口增长了88万，12.5%的增幅在全国各城市中排第十。
表5-3 各城市人口增幅情况
数据来源：各地统计局
如果不是合肥、成都等城市合并了周边县市，乌鲁木齐又由于某种特殊原因导致人口激增，长沙的排名还要更加靠前。这些看起来很出乎意料的数据，其实都说明长沙一直是个有吸引力的城市。
那么，长沙到底有什么秘诀？
一个人的命运，要靠自我奋斗，但是也要考虑到历史的行程。穿透迷雾看真相，长沙的逆袭其实就三句话。
搭上中国成为“基建狂魔”的快车
第一句，在国运向上的时候，紧紧拽住。
20世纪末，长沙就已开始布局装备制造业，中间起起伏伏，历经繁荣、衰退的几次轮回，但长沙始终没有放弃这一产业，集中全力培植、孵育、蛰伏、蓄势待发。
2008年之后，春天终于来了。当年金融危机爆发，全球熄火，中国为了对冲经济下行，马车头从出口转向投资，推出了大规模基建投资计划。《第一财经》有篇报道说得很直白，这些计划大多是铁路、公路及机场等建设，而长沙的很多产业恰好满足了这种基础设施投资建设的需要。
以三一重工和中联重科两家公司为代表，长沙的装备制造业不断开拓国内市场，频频收购洋企，日子蒸蒸日上，撑起了长沙工业的一片天。
2008年，长沙适时提出要打造“中国工程机械之都”，2011年又提出打造“全世界最大的装备制造基地”。
这样的规划，让长沙搭上了中国变身“基建狂魔”的历史列车，顺利分享到几轮大放水的红利。
从成都双流国际机场到武广高铁，从川藏铁路到从珠三角三环八射的城际轨道，从北京“中国尊”到文昌航天发射中心，哪里没有长沙装备制造业的影子？
每天，分布在全国各地的数十万台挖掘机，将形成的大数据输往长沙，甚至可以构建出一个独特的“挖掘机指数”，成为中国经济运行凉热的风向标。
在那个基建高歌猛进的年头，长沙的日子过得着实不赖。
房价的永恒洼地
第二句，在国家失速的时候，远远躲开。
过去十年，当全国各地的房地产市场都在狂飙突进，诞生了一个个“楼市四小龙”“房价四小虎”的时候，长沙人民在湘江边上默默吃着臭豆腐。
虽然这个城市批量生产了一个个炙手可热的明星，但普通百姓烟火味十足，并不追究暴富的派头，不热衷于炒房的游戏。
这里土地供应充足。作为土地一级市场的垄断者，长沙市政府不像别的地方一样慢慢挤牙膏。像2013和2014年，长沙的土地供应面积都超过1000万平方米，土地长时间底价成交。
这里房子供应也相对充足。如果我们用人均住宅商品房销售面积（住宅商品房销售面积÷当地常住人口）的数据，来衡量各地住宅供应情况，可以看出长沙在这方面一点都不吝啬。2007年至2016年，长沙销售的住宅商品房面积，摊在全市每个人头上的平均值是2.2平方米，这个数据排在全国35个重点城市[11]的第二名。
表5-4 人均住宅商品房销售面积（单位：平方米/人）
数据来源：各地统计局、国家统计局
如此，长沙成为全国房价的“永恒洼地”。当别的城市都一头扎进房地产生意经、患上土地财政依赖症的时候，长沙不紧不慢，逆着潮流而走。
在那种击鼓传花的风气中，长沙抵挡住了诱惑，没有将经济发展绑在房地产上。根据智谷趋势的统计，2015年至2017年长沙市的土地财政依赖度（土地出让金占一般公共预算收入的比例）平均为22%，在全国30多个统计城市中排倒数第二。
表5-5 各城市土地财政依赖度排名
数据来源：各地统计局、中指院
十年来，长沙的房价涨幅长期在省会城市当中靠后。直到2018年，长沙二手房的均价也就一万元上下，比起存在感很弱的廊坊、漳州都要低得多。
虽然低房价并不是“吸引人”的最重要原因，但它却是“留住人”的实实在在的原因，是人口争夺战中的有力武器。
目前，高房价已经开始透支城市的未来，很多地方发生“挤压效应”，人才和企业被迫逃离。而没有随大溜的长沙则有更强的底气留住人，为经济的进一步腾飞释放更多人口红利。
这一步，走得着实不易。
保持城市方向定力
第三句，不管形势如何，都不瞎折腾。
翻开这十几年的蜕变史，长沙有一个很明显的特征：一把手的任期很长。从2001年8月至2017年8月，长沙三届市委书记的任期时长分别为5年3个月，6年7个月，4年2个月。
有人曾经对27个省/自治区的901位市委书记做过统计，中国市委书记们的调动极其频繁，平均任期仅为3年，比读大学的时间还短。
确实，在中国很多地方，一把手的调任都太勤了，十年内换五六任的比比皆是。然而，新官上任三把火，下一任领导，往往不愿意顺着上一届的思路干下去，否则做出来的政绩算谁的？
于是，推倒重来、另起炉灶就变成了常有的事，城市建设东一榔头西一棒槌，无形中浪费了很多资源。长沙的一把手任期长，有利于保持城市战略定位，维护城市规划稳定性。
如果我们将视线从“市里”抽离出来，站在“省里”的框架进行观察的话，也会有不一样的收获。
湖南不像山东、福建、广东、江苏、辽宁、河北等地，除了省会之外，还有其他的明星城市，从而导致了双核心，甚至三核心的尴尬局面。所以，相比于福州、济南、沈阳等省会城市，长沙实在幸运太多了。
俗话说，伤其十指不如断其一指，平均用力也不如独造一极，既然岳阳、常德等地，资源禀赋较为一般，湖南自然会集全省之力发展长沙。只要长沙不瞎折腾，量变早晚会形成质变。这也是长沙逆袭的一大基础。
要知道，湖南可是一个有7000多万人口、经济总量中等偏上的省份，全省资源倾斜到一家，再不拔尖都不好意思出来见人了。
陆运的大时代，逻辑变了
从19世纪的水运时代，到20世纪的海运时代，长沙都是旁观者。如今，中国迈入陆运的大时代，长沙可能会有不一样的故事。
纵观2030年的八纵八横高铁规划图，有四条以上高铁通过的节点城市屈指可数，能称得上是十字路口的枢纽，更是少之又少。而长沙，就是其中的一个。
京广、沪昆两条黄金大动脉，在长沙十字交叉，长沙也因此一跃成为中国陆运时代的一大节点。加上其他正在推进的高铁脉络，长沙聚线成网，拥有了比肩武汉、郑州的绝对枢纽实力。
若能吃透高铁时代的红利，长沙未来的想象空间将会越来越大。
没错，在历史转折的每一次关键节点上，长沙都作出了正确的选择，最终成功上位。治大国如烹小鲜，国家的发展不也应该是这样吗？
踩准时代前进的方向，不折腾，不变道，在历史进程的每一次紧要关头，都作出正确的回应，方能薪火相传，玉汝于成。