这一讲我想和大家谈谈房地产泡沫问题。我们该注意哪些问题呢？
1997年9月，香港刚回归中国。我们清华大学一行8人到香港做调研，看到了香港经济的空心化问题，就提出香港未来要发展高科技产业。我们拜访了香港的高校、特区政府和很多大企业，当时很多人都不以为然，他们认为，香港人不需要干别的，炒炒楼、炒炒股就可以过得很好，香港不需要发展高科技产业。
话说得也有些道理。当香港楼市火的时候，如果谁提前排队拿到一张售楼票，一转手就能赚100万港币。我举两个例子来看看香港人是怎么炒楼的。
在香港有一个很知名的连锁快餐店叫大快活，它拥有多家分店，生意特别火，我到香港时，去这家店吃过饭。
这家店的老板想，自己经营快餐这么辛苦，香港房地产这么火，我为何不去赚一笔呢？于是他开始买楼，一口气买下10套房，半年内卖出8套，赚了上千万港币。尝到甜头后，他在香港房价炒到高点时，买下了一个山庄的70套房。可就在他买楼后不久，香港的房地产泡沫破了，房价大跳水，从每套1 200万港币，一下跌到每套400万港币。他遭遇了灭顶之灾，损失极其惨重，财富缩水了3/4还多。
最后老板想明白了，靠买房赚钱对他来说实在是不快活，于是他卖掉房产，重新回来经营自己的大快活快餐店。
1997年9月我在香港时，看到报纸上登着这样的标题：《中产阶层真悲惨，买房置业变成负资产》。
什么是负资产？比如一套房总价1 200万港币，我交了500万港币的首付，又找银行借了700万港币。当房地产泡沫破灭后，这套房跌到400万港币，我从银行借了700万港币，银行把房子拍卖时才卖出400万港币，我还欠银行300万港币。这300万港币就是我的负资产。为什么银行收走了我的房？因为我没钱还银行的贷款了。
马克思曾经说无产阶级最悲惨，我想说，其实负资产的人更悲惨，因为他的资产是负的。香港20万中产阶层就面临着这样的痛苦。也许这个数字有些夸张，但是负资产现象是真实存在的。
香港人呼吁政府救助他们这些负资产人。
特区政府商量后决定不救，理由是：买房和炒股是一样的，都是投资行为。如果买房赔了，政府去救；那炒股赔了，政府救还是不救呢？当然不救！结果特区政府真的没去救。香港有些负资产人，银行最终宣告他们破产。
欠300万港币还不上银行，所以个人信用破产了。
如果房价下跌严重，泡沫破了，买房人还不上银行贷款，就会变成负资产。所以，当香港房地产泡沫破灭后，损失惨重的是买房置业的中产阶层，因为他们都是贷款买的房。这里要告诫内地买房投资者，买房要考虑还款能力。
说到这里我想起一个韩国的例子。
1997年亚洲发生了金融风暴，亚洲四小龙和四小虎都倒下了。2008年，在清华大学新开的工商管理硕士班上，来了一位韩国学生。我问这个学生：“1997年你们国家遭受金融风暴时，你感受最深的是什么？”他说：“让我感受最惨痛的是我不该贷款买房。”
我问为什么？他说：“因为当时韩国的贷款利率是3%，我就买了房。等1997年金融危机爆发，韩元贬值，通货膨胀起来了，贷款利率升到13%。贷款买房的人根本还不上贷款，很多人失了业，更还不上银行贷款了。我身边很多人把房产交给了银行。我的房为什么没交给银行呢？是因为我爸爸在国外工作，他每个月给我寄回1 000美元，我才能还上银行贷款，否则我的房子早就交给银行了。”我又问：“你买的房子现在如何？房价跌了吗？”他说没有。这10年来，韩国的房地产几乎没有跌过，到现在还是一路上涨。
这是一个非常典型的例子。大家都在说房价上涨，但你自己却很可能“赔”了。你可能因为失业没有足够的收入还不上银行的本金，也可能因为利率提高了无法支付银行的利息，这是两件事。
房价涨时你想买房，这时一定要问自己：我有承受能力吗？找银行贷款，贷多少合适？能不能还上？当经济遇到挫折时，很多人可能会失业，当利率上升时，还有还款能力吗？买房后，能不能扛过哪怕一两年的经济寒潮呢？这是你买房时一定要考虑的。
那么，作为一国政府怎样防范房地产泡沫破灭呢？
我国政府的做法是，提高第二套房的首付比例，从原来的30%提高到60%，北京已经提高到80%，银行只贷款20%。这就是说，没有经济能力的人就别买第二套房。政府这样做的目的，就是避免房地产泡沫破灭。
既然你已经有一套房住，再买房就属于投资行为，政府提高了购房门槛。因为这个领域已经过热，政府不鼓励热上加热，否则房地产泡沫破灭，大家都会成为受害者。
2007年，美国爆发了次贷危机，就是零首付导致的。因为买房不需要交首付，只要房价跌一点就会出事。买房人还不上银行的钱只能把房子交给银行。2007年美国房价跌了30%，全世界的金融业都跟着受牵连。
美国政府不得不出来收拾烂摊子，花上千亿美元来救市，就是怕房地产市场出现雪崩，结果呢，还是爆发了2008年席卷全球的金融危机。
中国政府担心的就是这件事。不管国人对楼市宏观调控有多么不愿意，政府都实施了严厉的措施来调控楼市，不让银行发放过多的贷款，因为这件事关乎全局。如果房地产泡沫破了，即使老百姓买单，最后也要政府出来收拾烂摊子。
让我们看看20世纪90年代日本房地产泡沫的破灭给了我们什么启示。
20世纪80年代日美爆发了贸易战，1985年两国签署了《广场协议》，日本经济增速开始放缓。由于日元升值，大量的国外资本流入日本，但投资日本的实业不赚钱，于是这些资金就冲进房地产领域，日本的国民也开始炒房，把日本房价和地价炒到高不可攀。到了1991年，日本楼市泡沫最后破了，日本经济陷入低谷，错过了20年的经济发展时机。
中国现在和1985年的日本有很多相似之处：中美贸易摩擦，国内房价一直处在高位，所以我们应该警惕，千万别让房地产泡沫破了。
我国买房首付的比例是30%，这就给房价下降预留了30%的空间。就是说，如果我国房价下跌在30%之内，房价还是有支撑的，亏掉的是每个人的首付，银行的贷款没受损失。
那么，作为投资者，买房该注意哪些风险呢？
第一，如果你是第一次买房，何时买都是对的，因为这是刚需。
第二，如果你是想买房投资，就要考虑风险因素了，要看自己的经济能力和还款能力。
第三，在买房和租房时，你要比较的是机会成本。钱多的人可以买房，钱少的人可以租房。
第四，在买房和卖房投资中，如果房子有升值空间，你可以买，如果房子没有升值空间，你就可以卖了。
第五，我判断一线城市未来的商业地产和写字楼还有升值空间。