在清华大学的企业家培训班上，我多次问：如果我国推出房地产税，房价会下跌吗？我记得很清楚，有同学说：“老师，不会跌的，因为某某专家说了不会跌。”班上其他同学都跟着点头表示赞同。
看到这一幕，我觉得挺可怕的，就说：“你们也太天真了！这个世界最确定的事就是它的不确定性。哪有只涨不跌的市场？如果大家都这么想，那楼市就一定会跌，因为危险总是在不经意间突然出现。世界上哪场危机不是如此呢！”
这一讲我用回答问题的方式来讲述。
问题一：房地产税推出后，房价会下跌吗？会下跌！就在几年前，上海传出房地产税开征的那一天，香港有一只房地产股票立刻跌了10.2%，改天说不征了，这只股票又涨了6%。所以，房地产税出台的消息传出的那一刻，中国的房价就会跌。
为什么会出现这种现象呢？当房地产税出台后，持有房产就有成本了。有人手中有几套房，还有人囤了很多套房，他们或者卖房，或者出租，总之不能把房压在自己手里。大家都这么想，房价扛不住，就会跌了。
然而经过一段时间的博弈，人们终于发现，原来羊毛可以出在羊身上，他们可以用提高租金的办法，把房地产税转嫁给租户，让租户来承担一部分成本，这时的恐慌感就会慢慢降下来。
一段时间后，房价会回到均衡价格上来，就是房子的供给和需求平衡的价格。
所以说，房地产税可以影响短期的房价，但决定不了房价的长期走势，因为房价最终还是由供求决定。
假如你手里有多套房子，没有提前卖掉，不幸被砸中，你别恐慌，只要你能扛过一段时间，就会挺过去。然而很少有人能扛过去，到时候一定会出现羊群效应，说房价涨都去追，说房价跌都去抛，谁都拦不住。
其实，政府推出房地产税不是为了调控房价，但短期内它必然会影响到房价。
问题二：房地产税何时开征？我判断，至少需要两年左右的时间。为什么需要这么长的时间呢？有以下几点原因：
第一，各方利益之间博弈，推出时间就会长。
首先地方政府和中央政府在博弈。地方政府想多收点儿税，中央政府不希望收太多，它想的是全国利益，而地方政府只想自己的利益，是短期行为。
中央担心地方政府不理性，房地产税让地方政府收走了，出了问题却要由中央政府买单，中央不愿冒这个险。所以，中央必须慎重，不敢轻易放权，它要反复权衡利弊后才会推出房地产税。
其次是地方政府和纳税人之间的博弈。地方政府想多收税，纳税人想少缴税，这又是一个博弈过程。不同地区的收税标准不同，有可能越穷的地区收税标准越高，越富的地区收税标准越低，这就会加重地区之间的不平衡。
第二，设计的征税方案，要立法通过后才能实施，这需要时间。
预计到2020年，房地产税的立法会初见成效。因此两年内中国不大可能开征房地产税。这就给了大家足够的时间思考和做出决定。你是该买房，该卖房，还是该租房子呢？
问题三：房地产税为什么推得这么慢？因为征收有难度。想想看，收房地产税是一件多么复杂的事情。不同城市收税标准不同，就是同一个城市不同地区的收税标准也不同。
比如，不同年代盖的房子，房子的评估价格不同，谁来确定？谁去上门测量？这需要多少人工？培训多少测量员？怎么表现出公平？房产拥有数额认定就有一定的难度，甚至会出现一些人为逃避缴税而假离婚、假分家等。这样的漏洞又怎样堵上？
有人做过统计，光北京的房子就有24种，如房改房、福利房、集资房等。针对哪些房子征税呢？如果只针对商品房，那就不合理了。因为商品房都是交了土地出让金的，那些没交土地出让金的房子不征税，这合理吗？
问题四：征收房地产税的原则是什么？经济学家亚当·斯密在《国富论》中提出了四条征税的原则：第一是平等原则，人与人之间平等；第二是确实原则，让人知道该缴多少税，政府不要朝令夕改；第三是便利原则，就近征收；第四是最少征收费用原则，千万不要成本大于收入。
我们来讨论一下最少征收费用原则。如果一个城市收到100亿元房地产税，结果为收税花去120亿元，最后还赔了20亿元，得不偿失，那还收税干吗？
举个例子，1998年，北京人的交通工具都是自行车。北京市政府就想，北京有这么多人骑自行车，每年自行车道路的维修费得多少钱？由谁来承担呢？
可以想一下，北京有超过1 000万辆自行车，如果每辆车都收4.5元，就是一笔不小的钱，会有4 500万元进入政府的腰包。这个想法挺好，可实行起来就难了。每个人都需要花4.5元，在规定地点买一块小金属牌，挂在车的前面，便于检查。北京人多数人都照办了。我也买了一块小牌挂上，后来我发现这个收费措施一定会失败，为什么呢？
你想一下，到底怎么能查出没有交钱的自行车呢？让大街上站着的警察，专门检查谁的自行车没上牌，抓住罚款，这得多少警察？而且早晨起来，上班骑自行车的人黑压压一片，骑在路上，根本没办法查谁有牌谁没有牌。还有人很聪明，自己做了一块小铁片放上，以假乱真，警察还需要火眼金睛才能分辨出真假。收上来的钱不多，但支付的成本却很高，最后北京市政府只能取消这项自行车收费政策。
这个例子说明，征税应该采取最少征收费用原则。如果一项税收，它的征收成本太高，得不偿失，就不如不征。房地产税征收同样如此。
问题五：我国的小产权房怎么办？什么叫小产权房？它是指在农村集体土地上建设的房屋，没有办理相关证件，没有缴纳土地出让金等费用，它的产权证不是国家颁发的，而是乡政府或村政府颁发的。因为不是国家确权发证，所以它不受法律保护。中国现在的小产权房很多，光北京就有大约30万套，没缴土地出让金，那小产权房要不要征税呢？
我的观点是，对于小产权房，政府不应该推倒不算，否则就是国家经济资源的巨大浪费。只要补上土地出让金后，小产权房就可以变成大产权房。所以在征收房地产税时，不能忽略小产权房。
问题六：未来中国还能靠炒房赚钱吗？我的观点是，若推出房地产税，靠房子赚钱的时代将渐行渐远！
当人们不再把炒房作为赚钱手段时，那干什么能赚钱呢？
我总结中国人致富走过的四个阶段：
第一阶段是20世纪70年代：靠手工劳动挣钱，谁家富裕就看父母是否勤劳。
第二阶段是20世纪80年代：靠读书挣钱，上大学可以改变命运，拿铁饭碗。
第三阶段是20世纪90年代：靠下海经商赚钱，赚第一桶金。
第四阶段是21世纪初：靠房产升值赚钱，中国房地产走过20年黄金时期。
那未来靠什么赚钱？我判断，靠大脑赚钱的时代又一次来临了。
到21世纪20年代，我们要靠创新赚钱，当人工智能时代来临，你做好准备了吗？