♦庞氏来到佛罗里达
20世纪 20 年代，美国经历了第一次真正意义的房地产泡沫。房地产 泡沫只有在城市化进程中才能出现。在此之前，美国也曾经有过地价的上涨，但那大多是农村的土地。这是美国第一次经历城市地区的房地产价格上涨。
美国在20 世纪 20 年代经历的房地产泡沫主要集中在佛罗里达州。无数 骗子和冒险家不约而同地来到佛罗里达州做生意，而当时佛罗里达州唯一的生意就是卖房子。
来到佛罗里达的骗子里就有赫赫有名的查尔斯•庞兹(Charles Ponzi) o 他 21 岁的时候从意大利来到美国，英语都讲不流利，个子不高。 1919 年，庞兹发现，可以在国际回邮券 (international postal reply coupon ) 市场套利，这是他搞起来的第一次“庞氏骗局”。所谓国际回邮券，就是一张类似于邮票的票据，寄信人可以将这一票据寄到国外，而收信人则可以用这一票据到当地邮局兑换邮票，寄出回信。当时，受到第一次世界大战的冲击，美国是唯一一个能够保持货币稳定，而且仍然实行金本位制的国家，欧洲各国的货币大幅度贬值。结果是，如果你把回邮券寄到欧洲，用欧洲货币买回的邮票要比在美国能买到的邮票更多。
庞兹想从投资者那里骗钱投机，他许诺能在90 天内将投资者的资金翻 番。第一批投资者确实拿到了高额的回报，但这些钱是从后面跟进的新投资者那里挪用的。庞兹的这一骗局在 1920 年最终败露。他被关进了马萨诸塞州监狱。 1925 年，刚刚交了保释金从监狱出来的庞兹，逃到了阳光灿烂的佛罗里达，用化名做起了房地产生意。
庞氏摇身一变，成了杰克逊维尔市(Jacksonville ) 附近一块土地的发 起人。他把一块荒凉的土地分成很多小块，卖给小的投资者。他许诺投资者只要投入 10 美元，在 60 天内就能获得 30 美元的回报，这比他早期的回邮券投资计划还要诱人。这还是一个金字塔骗局。没过多久，这个骗局就被戳穿了，他的身份也暴露了。庞兹再度银铛入狱。
和庞兹一样，前后来到佛罗里达的还有很多其他各路英雄，大家都 是为了一个共同的革命目标，走到一起来的。1910 年，费雪车身制造公司的创始人卡尔•费雪( Carl Fischer ) 带着年仅 15 岁的新娘在迈阿密蜜月旅行，他一眼就相中了这块风水宝地。费雪在佛罗里达州推动当地政府修筑了四通八达的公路，公路沿线的房价立马飙升。著名的美国政治家威廉•詹宁斯•布莱恩( William Jennings Bryan ) 为了让自己患有关节炎的妻子过得舒服一些，也把家搬到了佛罗里达州。当地著名的房地产大亨乔治•梅里克 (George Merrick ) 找到布莱恩，让他给自己的“西班牙别墅”项目站台。布莱恩曾经参加过总统竞选，差一点就当上美国总统。他在竞选总统的时候为贫苦农民代言，反对金本位制，如今则为房地产商呐喊，赞美“黄金海岸”。梅里克每年付给布莱恩 10 万美金的酬劳，一半以现金支付，另一本以土地支付。
在1925 年和 1926 年期间，佛罗里达州的房地产泡沫进入了鼎盛状态。 开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。人行道根本无法通行，因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了。打开报纸，看到的全是房地产广告。佛罗里达出现了很多“保证书小伙”( binder boys) ，他们个个都是健美年轻的“小鲜肉”，穿着白色西装，鼓动客户购买“保证书”( binder) 。这个保证书相当于定金，买了它的投资者并不是为了真的买房，他们会转手卖出，赚取差价。 1925 年夏天，在房地产繁荣的鼎盛时期，保证书一天就可能被转手倒卖 8 次。保证书收据还能像货币一样流通，酒店、夜总会和妓院都接受这些收据。
为什么会有房地产泡沫？
为什么20 世纪 20 年代的佛罗里达会出现房地产泡沫呢？
首先，是地产需求出现了急剧变化。房地产从来都没有所谓的“刚性 需求”。住多大的房子才算够？是不是非要买房才能安居？但在某些特定的阶段，地产需求可能会出现一些前所未有的变化。20 世纪 20 年代佛罗里达的房地产泡沫和汽车的普及息息相关。随着福特汽车公司著名的 T 型车问世，越来越多的美国人可以买到廉价汽车，他们驾着车来到气候温暖、土地便宜的佛罗里达。当地人把这些驾车南下的北方佬称作“锡罐观光客”
(tin can tourists ) 0
当时，在纽约、芝加哥、底特律等地也出现了房价的急剧上涨，那是 因为商业地产成为一种新的投资模式。20 世纪 20 年代是属于摩天大楼的 10 年。在这 10 年破土动工的高楼大厦，比 20 世纪的任何一个 10 年都要多。新建的摩天大楼，不再是给一家公司做总部办公室，多出的房间可以出租给其他客户，赚取租金。
这些新出现的需求并非都是虚幻的，但由于这是新的需求，往往使 得人们难以判断哪里是合理的区间，更容易相信未来的房价将一路飞涨。2007 年美国次级房地产贷款危机的出现，源于一批低收入家庭突然开始贷款买房，这是一种全新的现象。 21 世纪之后中国的房价开始上涨，源于 20 世纪 90 年代的住房制度改革，突然从单位分房变为拿钱买房，这也是我们从未有过的一种经历。
其次，房地产泡沫往往得益于极其宽松的货币政策。货币政策要不 要关注包括房价和股价在内的资产价格？这一问题至今亦无标准答案。但宽松的货币政策往往可能导致流动性过多，这些流动性就会流入房地产市场或股市，推高资产价格。1924 年，美联储将其贴现率，亦即其贷款给商业银行时的利率从 4.5% 调低至 3%, 目的是帮助大英帝国回归金本位制。这一低利率政策导致市场上的流动性增加，而很多流动性流入了房地产市场。 2007 年美国次级房地产贷款危机的出现，也发生在央行不断降息、全球处于超低利率的时期。中国实施住房制度改革之后房价开始上涨，但最初房价上涨的速度并不快，真正加速上涨，乃是在实施了宽松的货币政策 之后。
最后，金融投机使得房地产泡沫火上浇油。如果没有金融机构推波助 澜，房地产价格不会急剧膨胀。在过于宽松的金融监管制度下，金融投机很快就会一浪高过一浪。在20 世纪 20 年代佛罗里达房地产泡沫中，参与投机的还有各种金融机构。相对而言，传统的银行更为保守，最激进的是建筑和贷款协会( building and loan associations ) o 这些机构就像互助储蓄银行一样，主要借款给自己的成员。负责监管建筑和贷款协会的主要是地方政府，而地方监管者认为这些机构并不吸纳公众存款，所有的贷款都有房地产为抵押，因此不会出现问题，所以对这些机构睁一只眼闭一只眼。很多建筑和贷款协会是房地产商建立的，他们通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房。尽管建筑和贷款协会不会像银行那样岀现挤兑，但如果贷款合同违约率提高，同样会出现资不抵债问题。
当时已经出现了证券化。在20 世纪 20 年代期间，开发商发行了大约 100 亿美元的房地产债券。大约有三分之一房地产债是以住宅按揭利息为基础，其余的房地产债则以商业地产项目的未来租赁收入为基础。为了吸引投资者购买，发行人保证债券持有人能够获得 5% 的利息率。当然，这也就意味着，如果潜在投资的收益不足，该项目或保险公司就承担了很大风险——导致 2007 年美国次级贷款危机的那些令人眼花缭乱的“金融创新”，其实根本就不是创新， 80 年前，佛罗里达的房地产商就已经熟知这些伎俩了。
♦房地产泡沫是如何破灭的
所有的泡沫都是在一夜之间崩溃的。可能导致房地产泡沫的原因很 多，当整个市场已经处于癫狂状态的时候，任何一点小小的传言，都可能触发大规模的恐慌。到底是什么原因导致了佛罗里达房地产泡沫的破裂，一直很有争议。
有人说是股市下跌。1926 年 2 月到 5 月间，标准普尔综合指数下跌了 ll%o 有人说是气候异常。 1926 年冬天佛罗里达异常寒冷，之后的夏天又赤日炎炎。 1926 年，一场飓风袭击了迈阿密，城区有 100 多人死亡。其他的州，尤其是邻近的州担心资金都被佛罗里达吸走，它们通过立法限制资金外流，还到处造谣，说在佛罗里达买不到肉，闹市区会有巨型蜥蜴咬人。
佛罗里达的房地产泡沫来得快，去得也快。先是交易量下跌，过了一 段时间之后价格随之下跌。在佛罗里达州和临近的佐治亚州，有155 家银行破产。这些银行大多由詹姆斯• R. 安东尼 (James R. Anthony ) 和韦斯利• D. 曼利( Wesley D. Manley ) 这两个银行家拥有或控股。曼利被逮捕。他的律师为他辩护时，声称他有精神错乱。
和2007 年美国房地产泡沫相比， 20 世纪 20 年代佛罗里达的房地产危 机影响相对较小，受到冲击最大的是佛罗里达州及其邻近的佐治亚州，但房地产泡沫的几乎所有症状都能在当时找到。将近 80 年之后，由于岁月遥远，记忆黯淡，很多人忘记了当年的佛罗里达房地产泡沫。健忘的结果是，危机只能再来一次，而且来得更为猛烈。
链接阅读：巴里•埃森格林(Barry Eichengreen), 《镜厅》，中信出版社。