♦快变量和慢变量
未来是不可预测的，像房价什么时候会跌这样的问题，没有人能回 答。但是，不可预测并不代表着不可知，我们还是可以逼近真理的。为了逼近真理，我们必须改变思维方式。
大多数时候，我们关注的都是快变量。什么是快变量？你每天在新 闻中看到的消息，比如美联储会不会加息啦，谁又举牌万科啦，都是快变量。快变量有用没有用？当然有用。但是，仅知道快变量是不够的，我们还要关注慢变量。
什么是慢变量？我们举个例子。你站在海边，海上有波浪。如果我 问你，海上为什么有波浪，你会怎么回答？如果你关注的是快变量，你会说，因为天气预报今天有风呗，无风不起浪嘛。海上究竟为什么有波浪呢？答案是，因为有月球（以及太阳）。有了月球，才会有潮汐现象，海水表面才会岀现周期性的涨落。月球离我们很远，月球和我们没有直接的联系，月球不会出现在新闻里，但月球才是决定海水有波浪的真正原因。这就是慢变量。
识大局，不能只看快变量，还要看慢变量。这里，我就给大家讲一个 非常重要的慢变量。这个变量就是人口。我们之前讲过，要想预测未来一两年的宏观经济形势都很难，但要想预测未来二三十年的人口变化，其实会相当精确。人口的变化，会对经济周期带来深刻的影响。人生有周期，从少年、中年、壮年到老年，在不同的人生阶段，消费支出有很大的不同，知道人口年龄结构的变化，就能相当准确地预知未来的经济前景。
♦不同年龄阶段的消费结构
首先，我们要了解人在不同年龄阶段的消费结构。美国劳工统计局 专门做过消费者支出调查。他们根据消费者的年龄划分，对600 余项消费支出进行了测评。美国人一生的消费变化大抵如是：年轻的时候没有收入，主要靠爹妈养活。 20 岁左右开始有收入，开始了自己的消费。组建了家庭之后，消费支出主要以家庭为单位。家庭的主要消费支出是买房、买车、教育、医疗和养老。消费者到了 33 岁左右，子女们上小学，家庭支出里的儿童看护支出达到峰值。 42 岁左右时，食品与孩子的养育开支最高。消费支出在消费者 46 岁左右达到峰值，你买了很多乱七八糟的东西，把家里塞得满满的。孩子的大学学费支出峰值出现在父母 51 岁左右。孩子上大学之后，父母们会考虑为自己买一辆豪华轿车，有些人会买拉风的跑车。人们在 55—60 岁时体重达到最高峰，因此减肥产品方面的支出也最多。消费者在 58—60 岁时，医院与医疗支出达到峰值，人寿保险与财务计划同时登顶。
人们从63 岁开始进入退休阶段。健康保险在人们 68 岁时达到顶峰。刚 退休的老年人会到处旅游，酒店与度假需求在消费者 54 岁时进入高峰期，并一直持续到他们 60 岁。 60 岁是酒店需求的峰值年龄。年岁增长之后，老年人开始对国际旅行厌倦，这时候，人们会更喜欢邮轮度假。医疗保险支付在消费者 74 岁时达到顶峰，丧葬费用则在人们 78—79 岁（平均死亡年龄）时达到峰值，对于男性来说尤为如此。处方药物的支出在人们 77—78 岁时登顶。
♦不同年龄阶段的购房需求
我们再具体看看房地产。家庭买房，也有个生命周期。
大部分美国人在27 岁之后才开始租房或买房。孩子大了之后要考虑换 更大的房子，换房的高峰出现在消费者 37—41 岁之间。 50 岁左右，孩子离开家庭，父母会考虑购买度假房产，一个目的是为了吸引孩子们回家看看父母。接下来，会出现第二轮度假与养老房的购买高潮。孩子们成家了，而且有了自己的孩子，为了和儿孙住得近一些，享受天伦之乐，老人会搬回离城近的小房子，这里各类服务和娱乐都比较方便。随着年龄增长，他们也会愿意租房子住。最后的归宿是养老院，需求峰值出现在人们大约 84 岁的时候。
在一生中，人们先租60 多平方米的蜗居，然后换成 120 平方米的三居 室，有了钱换成 200 、 300 平方米的豪宅，再换成 100 多平方米的两居室，然后搬进一间不足 30 平方米的养老院房间里，到离开人世的时候，能占去的最多不过是一小块一两平方米的墓地。这就是人奋斗的一生。
这对房价会有什么影响呢？当人口年龄结构相对年轻的时候，对住房 的需求非常旺盛，房价会上升，但是，当一个社会进入老龄化社会之后，大家都想把房子卖掉，换来的钱养老。当所有人都想卖房子的时候，房价自然不会上涨，只会下跌。
我们可以看看日本。日本在1942 年首次达到人口出生高峰。“二战” 结束了，老兵都回家了，日本出现了一个明显的人口出生峰值，这个峰值一直持续到 1949 年。日本的支出峰值大约出现在人口出生高峰 47 年之后。进入 20 世纪 90 年代，日本的股市和楼市双双出现暴跌，股市下跌了 80%, 楼市下跌了 60% 。日本的房地产价格在 1991 年达到峰值，总体经济在 1996 年冲顶，从那之后，开始掉头朝下。日本进入了 “失去的十年”。十年过去了，日本经济仍然没有起色，于是，日本进入了 “失去的二十年”。
中国呢？中国的劳动力增长也会在2015—2025 年达到峰值，然后，中 国的人口增长将无限期地放缓。跟别的国家不一样的是，我们很可能会加速进入老龄化。中国经济当然还有非常大的潜力，还能保持较为稳定的经济增长，但是，中国将是第一个跌落人口悬崖的新兴国家。
你有没有想过，到那时候，我们该把房子卖给谁呢？是的，中国的 城镇化还没有结束，还有很多农民等着进城。这些农民工是中国房地产市场接力赛的最后一棒。但是，进城的农民工，能买得起城里人手上的房子吗？在中国的房地产市场上，结局最惨的不是跑倒数第一棒的，而是那个跑倒数第二棒的。
链接阅读：哈瑞-丹特(Harry Dent), 《人口峭壁》，中信出版社。