♦决定房价的长期因素
近年来，房价一直是牵动着亿万中国人神经的话题。所有的人都觉得 房价高得不像话，所有的人都相信房价还会继续涨。为什么房价会如此疯狂呢？这背后的原因，有人说是土地供应，有人说是流动性过剩。其实，从长期来看，人口才是决定房价的主要因素。当中国进入老龄化时代之后，房子就会变得不值钱了。
这里，我们从另一个角度讲讲人口因素对房价的影响，即人口出生性 别比如何影响了中国的房价。
我们要介绍的是华人经济学家魏尚进和张晓波的研究成果。魏尚进是 哥伦比亚大学经济学教授，曾经担任过亚洲开发银行首席经济学家。他是国际影响力最大的华人经济学家之一。他们的论文发表在顶级经济学期刊《政治经济学杂志》(Journal of Political Economy ) 上。
故事要先从储蓄率讲起。中国的家庭储蓄率非常高。1990 年，中国家 庭的储蓄率大约为 16%, 也就是说，在家庭的可支配收入中，有 16% 都存起来了，不舍得花。到了 2007 年，中国家庭的储蓄率上升到 30% 。储蓄率应该是比较稳定的，为什么中国的储蓄率在这段时间内上升的幅度如此之快？
当然，你可以说，这是因为中国人过惯了穷日子，舍不得花钱。但你 看看中国的消费者，他们买起来可一点不像会省钱的样子。你也可以说，这是因为中国的社会保障制度不发达，人们预期未来会有更多的不确定性，所以不得不存更多的钱。这些因素或许都有贡献，但魏尚进和张晓波的研究表明，这些因素无法完全解释中国家庭的高储蓄率。
按照他们的解释，还有一个重要的原因，就是人口出生的性别比。由 于男女比例失调，婚姻市场上男性的竞争压力加大。所有家里有男孩的家庭都坐不住了。在中国，结婚可不是你一个人的事，而是你们全家的事。为了给儿子增加竞争力，所有家里有男孩的家庭就得攒钱，以便给儿子买更大、更好的房子。
于是，这些家庭的储蓄率就会提高，而房价也会被推高。所谓生个男 孩是“建设银行”,生个女孩是“招商银行”，调侃的就是这个事情。
你可能恍然大悟了：哦，这说的不就是“丈母娘推高房价”论吗？在 婚姻市场上，女方家长要求男方有住房，没房就别想娶走自己的女儿，于是，买房成了结婚的前提条件，房价怎么可能不涨呢?
♦性别比导致全社会的储蓄率提高
先别着急。经济学家喜欢用一般均衡的思路，也就是说，经济学家 喜欢观察一个变化引起的另一个变化，最后看到对全局的影响。处于储蓄竞争中的家庭为了谋求儿子在婚姻市场上更有利的地位，争相购买更大面积、价格更高的房子，由此推高了当地的房价。但是，那些只有女儿的家庭也有买房的需求，不是所有的女方家庭都有势利眼的丈母娘，为了女儿的幸福，这些家里有女孩的家庭只好也增加储蓄，以便赶得上飞涨的房价，最终导致了全社会的高储蓄率。这讲起来也是一种“囚徒困境”：大家一起推高了房价，但娶不上媳妇的男人还是娶不上媳妇。
魏尚进和张晓波的计算表明，中国家庭储蓄率在1990 年至 2007 年间 的上升，有一半能被失衡的性别比所解释。他们还用 2000 年的城乡数据检验男女比例与房价的关系，发现性别比更高的地区不仅房价更高，而且房子的平均面积更大。这一作用在城市地区更为明显，当地的性别比每升高 0.1%, 房子的单位价格就会增加 3.7%, 面积增大 3.7%, 从而使房子总价上升 7.4% 。
总结一下，这个故事的逻辑链条大体上如下：男女比例失调-婚姻市 场上男性竞争压力加大-＞养育儿子的家庭增加储蓄-当地房价升高-养育女儿的家庭增加储蓄—全社会高储蓄率。
当然，有利亦有弊。魏尚进和张晓波在另一篇合作论文中讲到，男女 比例失调可能会激发男人们的企业家精神和努力程度，这对中国经济可能会有积极的影响呢。
我在本文的结尾把提到的这两篇论文列了出来，供有兴趣的朋友深入 钻研。
这两篇文章能够预测未来的房价吗？不能。魏尚进和张晓波的研究仅 仅考虑了影响房价的需求方面的因素，没有考虑影响房价的供给方面的因素。对于像北京、上海这样的一线城市而言，楼市更为复杂、扭曲，并非一个性别比就能解释清楚的。
♦房价的历史拐点
但是，这篇文章的意义在于，它给我们提供了一个重要的启示：长 期来看，人口才是决定房价的主要因素。要预测房价的长期走势，人口数量、人口的流动、人口性别结构和年龄结构都是不可忽略的指标。
从年龄结构的角度看，房地产的需求主体是25—44 岁的年轻人和中年 人，有调查结果显示，中国这一年龄段的购房群体占总购房人数的 75% 左右。从国际经验来看，随着 25-44 岁年龄段的人口数量见顶，对房地产的需求也到达了顶峰，随后房地产销量会出现历史性拐点。其中，日本的经验最为触目惊心。日本在 20 世纪 80 年代就出现人口老龄化， 25—44 岁年龄段的人口数在 1981 年至 1991 年期间下降了 21%, 房地产泡沫也最终在 1991 年破裂。感谢伟大的计划生育政策，中国将提前进入人口老龄化。中国在 2015 年就已经迎来 T25—44 岁人口总量的最高点，接下来将是加速的老龄化进程。
如果国际经验适用于中国，那么，未来几年，中国将出现房价的下 跌。准确地预测中国的房价是不可能的。影响房价的因素太多了，尤其是非市场的因素对中国的房价有着很深的影响。然而，我们需要牢记英格兰银行前任行长默文°金(Mervyn King ) 的名言。默文•金谈到，金融危机的第一规律是：你认为不可持续的事情，持续的时间会比你想象的长。金融危机的第二规律是：当危机爆发的时候，爆发的速度会比你想象的快。
链接阅读：
Wei, S. J., & Zhang, X. (2011a). The competitive saving motive: Evidence from rising sex ratios and savings rates in China. Journal of Political Economy, 119(3),511-564.
Wei, S. J., & Zhang, X. (2011b). Sex ratios, entrepreneu「 ship, and economic growth in the People's Republic of China (No. w16800). National Bureau of EconomicResearch.