地方政府以土地为杠杆撬动的飞速城市化，是历史上的一件大事。如今站在新一轮改革的起点上，上海交通大学陆铭的著作《大国大城：当代中国的统一、发展与平衡》（2016）值得阅读。该书聚焦城市化过程中的“人”，主张扩大城市规模，让更多人定居在城市，在不断集聚中走向地区间人均意义上的平衡。北京大学周其仁的著作《城乡中国（修订版）》（2017）和东南大学华生的著作《城市化转型与土地陷阱》（2014）也是理解城市化的上佳读物。他们在很多问题上持不同观点。兼听则明，读者可自行判断。
经济学近年来最热门的研究课题就是不平等，优秀的论文和著作很多。对比较严肃的读者，我还是推荐法国经济学家皮凯蒂的著作《21世纪资本论》（2014）。这是本很多人知道但很少人读完的巨著，因为太厚了。但厚有厚的好处，这本大书里散落着很多有意思的内容，作者思考的深度和广度远非各类书评中的“中心思想”所能概括。即便只读该书前两部分，也能学到关于经济发展的很多内容。对非专业读者而言，本书中有些内容不太容易理解，而且没有多少关于中国的内容。我国收入分配研究领域的两位专家，北京师范大学的李实和中国人民大学的岳希明写了一本导读，《〈21世纪资本论〉到底发现了什么》（2015），解释了原作中一些概念，也对我国收入差距的情况做了简要说明和分析。
(1) 容积率就是建筑面积和其下土地面积的比值，比值越高，建筑面积越大，楼层越高，容纳的人也越多。给定土地位置，规划容积率越高越值钱。厦门大学傅十和与暨南大学谷一桢等人的论文（Brueckner et al., 2017）发现，我国房地产开发限制越严格的地方，容积率和地价间关联越紧密。
(2) 旧金山和亚特兰大的例子来自哈佛大学格莱泽（Glaeser）和沃顿商学院吉尤科（Gyourko）的论文（2018）。
(3) 各类城市房价和人均可支配收入数据来自宾夕法尼亚大学方汉明等人的论文（Fang et al., 2015）。
(4) 不同地区城镇人口和土地数据来自恒大经济研究院任泽平、夏磊和熊柴的著作（2017）。
(5) 数字来自复旦大学韩立彬和上海交通大学陆铭的论文（2018），他们详细分析了土地供给政策倾斜和地区间房价分化。
(6) 2020年4月发布了《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。
(7) 美国的数字来自哈佛大学的研究报告（Spader, McCue and Herbert, 2016）。英国的数字来自三位英国经济学家的著作（Ryan-Collins, Lloyd and Macfarlane, 2017）。
(8) 欧洲房产价值占国民财富比例大幅上升，与“二战”后经济复苏与重建有关。美国上升幅度相对较小，部分是因为美国在战后成为超级大国，所以作为分母的国民财富增幅巨大。各国财富构成的数据来自巴黎经济学院皮凯蒂（Piketty）和伯克利加州大学祖克曼（Zucman）的论文（2014）。
(9) “两房”并非国企，而是和政府联系非常紧密的私企，属于“政府支持企业”（government-sponsored enterprise），享受各种政府优惠，也承担政策任务。“两房”可以从财政部获取信用额度，几乎相当于政府对其债务的隐形担保，虽然法律上政府并无担保义务。
(10) 数据来自芝加哥大学拉詹（Rajan）的著作（2015）。
(11) 传统的经济周期理论非常注重投资的作用。虽然投资占GDP的比重在发达国家相对较小，但波动远比消费剧烈，常常是经济周期的主要推手。随着对债务研究的深入，经济学家越来越重视消费对经济周期的影响。普林斯顿大学迈恩（Mian）和芝加哥大学苏非（Sufi）的著作（2015）详细介绍了美国居民部门的债务和消费情况。
(12) 美联储旧金山分行的研究报告（Glick and Lansing, 2010）显示：2008年之前的10年间，欧美主要国家的房价和居民负债高度正相关，而负债越多的国家危机之后消费下降也越多。
(13) 剩余23%是各种经营性贷款。我国的统计口径把所有部门分为政府、居民、企业，但居民中还包括各种非法人企业，比如个体户，所以居民贷款中含有经营性贷款。
(14) 我国的数据来自中国人民银行调查统计司的报告（2020）。美国数据来自美联储纽约分行的《家庭债务与信用季报》（Quarterly Report on Household Debt and Credit）。
(15) 美国居民财富组成的数据来自美联储发布的2019年度美国金融账户组成数据。
(16) 中央财经大学张川川、国务院发展研究中心贾珅、北京大学杨汝岱研究了房价和空置率的正向关系，认为二者同时受到收入不平等扩大的影响（2016）。
(17) 即低收入群体通过借贷消费，可参考芝加哥大学贝特朗（Bertrand）和莫尔斯（Morse）的论文（2016）。
(18) 储蓄不平等的数据来自西南财经大学的甘犁、赵乃宝和孙永智等人的研究（2018）。
(19) 中国人民银行调查统计司的报告（2020）指出，资产最少的20%的负债家庭中，民间借贷占债务的比重将近10%。年收入6万元以下家庭的债务收入比数据来自中国人民银行金融稳定分析小组的报告（2019）。
(20) 此处数字来自普林斯顿大学迈恩和芝加哥大学苏非的著作（2015）以及德国波恩大学三位经济学家的论文（Kuhn, Schularick and Steins, 2020）。
(21) 数据来自中国人民银行金融稳定分析小组的报告（2019）。
(22) 我国住房按揭资产证券数据来自万得数据库。2019年末的美国数据也包含了商业地产，按揭总量数据来自美联储，住房按揭资产证券总量数据来自sifma网站。
(23) 本图设计来自上海交通大学陆铭的著作（2016），我更新了数据。
(24) 上海交通大学陆铭的著作（2016）指出，发达国家的经济集聚和城市化还在继续。
(25) 数据来自国务院发展研究中心邵挺、清华大学田莉、中国人民大学陶然的论文（2018）。
(26) “地票”价格和土地供应数据来自重庆市前市长黄奇帆的著作（2020）。
(27) 2017年发布的《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。
(28) 2019年，国土资源部与住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市为第一批试点。
(29) 在居民户口制度下，原城镇户口居民基本不受影响，原农业户居民可以继续保有和农村土地相关的权益（如土地承包经营权和宅基地使用权），且在社会保障方面同城镇居民接轨。
(30) 2016年，国土资源部联合五家中央部委印发《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》。
(31) 国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》。
(32) 世界银行定义的每天1.9美元的极端贫困收入标准，按2011年购买力平价调整后相当于每年2 441元人民币。而我国2011年的农村最低贫困线标准是每年2 300元，城镇的贫困线标准则高于世行标准。
(33) 全球人口按不同收入组别在各国之间的分布，来自“全球不平等实验室”的报告（World Inequality Lab 2017）。
(34) 基尼系数的数字来自北京师范大学李实和朱梦冰的论文（2018）。
(35) 城镇低收入人群的平均实际收入年均增长率为6.2%，中等收入人群为7.6%，高收入人群为8.9%。
(36) 新加坡国立大学樊漪、易君健和浙江大学张俊森的论文（Fan, Yi and Zhang,2021）研究了父母收入对子女收入的影响。
(37) 房价和收入增长数据可参考宾夕法尼亚大学方汉明等人的研究（Fang et al., 2015）。
(38) 数据来自中国人民银行调查统计司的报告（2020）。
(39) 在沿海省份，“80后”收入与其父母收入的相关性，高于“70后”；但在内陆，这一相关性在“80后”与“70后”之间变化不大。这一发现来自新加坡国立大学樊漪、易君健以及浙江大学张俊森的论文（Fan, Yi and Zhang, 2021）。
(40) 这一效应由已故的传奇经济学家赫希曼（Hirschman）提出，详见其文集（Hirschman, 2013）。他也讨论了影响不平等容忍度的诸多因素，如人群相似性与家庭观念等。
(41) 数据来自哈佛大学切蒂（Chetty）等人的论文（2020）。
(42) 子女收入超越父母的概率，称为“绝对流动性”。对我国绝对流动性的估计，来自新加坡国立大学樊漪、易君健以及浙江大学张俊森的论文（Fan, Yi and Zhang, 2021）；对美国的估计来自哈佛大学切蒂（Chetty）等人的论文（2017）。在本书写作之际（2020年），中国“90后”才刚刚进入劳动力市场，收入还未稳定下来，数据也有待收集。
(43) 法国经济学家皮凯蒂在著作（2014）中详细分析了“库兹涅茨曲线”理论的来龙去脉。世界银行的米兰诺维奇（Milanovic）在著作（2019）中描述了起起落落的“库兹涅茨波浪”。
(44) 诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨（Stiglitz）的著作（2013）讨论了不平等的种种代价。斯坦福大学历史学教授沙伊德尔（Scheidel）的著作（2019）指出，历史上不断扩大的不平等几乎都难以善终，最后往往以大规模的暴力和灾难重新洗牌。