谈谈学区房

谈谈学区房

土地和房子是农耕文明的图腾。

读书和教育是儒家文化的图腾。

两个图腾烙印在一起，就叫“学区房”。

今天，我们从房产、学区、教育三个角度来谈谈学区房的问题。

1.房产

先说房产。学区房首先是房，这一段不谈学区，只说房产本身。如果你还没有自己的住房，那么“拥有一套自己的房子”这件事，对你来说有多大的价值，你完全可以自己衡量，我不会对你的生活态度说三道四。但是，如果你已经有了自己的房子，甚至已经有了很多套房子，那么我希望你能把房子当成一种普通的投资工具来对待。对于一个成熟的投资者来说，任何一种投资工具都不是特殊的，我们只需要根据当下的环境，决定要使用哪一种。

看过前文的朋友，一定记得“投资体系的三个层级”。现在的问题是，当前情景下，房产是系统性机会，还是系统性风险呢？

先讲个小故事：在2000年年初的时候，上证指数的市盈率大约是60倍，而那时，北京、上海的房子租售比大约是20倍（意思是房价相当于20年的租金）。时光穿梭到20年后，也就是今天，上证指数的市盈率从60倍下降到13倍，而北京、上海的房子租售比从20倍上升到80倍。过去20年，房市的表现好于股市，是所有人都知道的常识，但当你脱下所谓“房市”和“股市”的外衣，去看一下背后的数据，你会发现，其实就是低估值的资产跑赢了高估值的资产。20年前，股市的估值远远高于房产，20年后的今天，情况完全反转了过来。

很多人问我，未来20年，是股票跑赢房产，还是房产跑赢股票呢？不对，问题不是这样想的。长远来看，永远是低估值的资产跑赢高估值的资产。在很多人看来，股票和房产是两个完全不同的世界。事实上，从资产的属性上看，股票和房产是极其相似的资产，它们都是“产生现金流的股权类资产”。

没有受过系统训练的非职业投资者，脑海中普遍有一个错误的认知，他们会觉得“房子是实物资产，股票和债券是金融资产，所以房子是一类，股票和债券是一类”。这种“有毒”的想法，越早修正，将来就越少吃亏。正确的分类方法是，股权类资产是一类，债权类资产是一类。房子和股票都是股权类，债券是债权类，虽然股票和债券都在证券市场交易，而房子在不动产登记中心交易，但房子和股票是一类，债券是另一类，交易场所不重要，资产的性质才重要！

另外，“股权类资产”这个大类，分为“产生现金流的股权类资产”和“不产生现金流的股权类资产”。房子和股票都是“产生现金流的股权类资产”，古玩、字画、手表、珠宝这些属于“不产生现金流的股权类资产”。所以再强调一次，从资产的底层属性上看，房子和股票是极其相近的，基本上处于同一生态位！

房子的租售比跟股票的市盈率，差不多是一个意思。市盈率高的资产未必不会涨，但从投资的角度，面对这种资产我会非常谨慎。另一方面，目前一线城市房产的交易税费已经高得非常离谱，而且有越来越高的趋势。如果股票的交易税（印花税）增加对投资者而言是一种负担，那么房产也存在相同的问题。房产市场和股票市场一样，也是有周期的，但房产市场的特殊性在于，它的周期极长。一个人一生有机会经历8到10个股票市场的牛熊周期，但也许只能经历两三个房产市场的大周期，这使得人们很容易对房产市场的风险收益特征产生更大的误解。一个30岁的人，通常不会说出“股市永远单边上涨”这种荒唐话，但当他胸有成竹地喊出“房价从来只涨不跌”时，他说的的的确确是他切身体会到的“历史规律”。周期太长，生命太短，这是最危险的误会。

如果你仔细观察美国、日本、中国香港这些资本市场发展了比较久的国家和地区，你会发现，房产市场和股票市场的估值长期来看一定是互相靠拢的。历史会不会重演，我们拭目以待。请你注意，我不是说房价一定会跌。我是说长期来看，低估值的资产有极大概率会跑赢高估值的资产，正如过去20年我们所见的那样。我们不知道未来去向何方，但必须清楚自己身在何处。所以我的结论很简单：任何时候，我会选择拥抱更加被低估的资产。

2.学区

房产就说到这儿，接下来聊聊“学区”。很多人在孩子还没出生的时候，就开始抢学区房。请注意一个问题：当你买学区房的时候，“若干年后，你的孩子可以进入某某学校”这一条，写在合同里了吗？如果没有，我们凭什么认为这个权利在自己手中？单说过去两年，学区房相关的政策就很不稳定（北京市西城区的朋友肯定知道我在说什么），如果你为一个还没出生的孩子准备一套学区房，那么怎么说呢，将来事情很可能跟你想的不一样……

我跟一位朋友聊到这一点的时候，他提出反对意见。他给我讲了一个他自己的故事。这位朋友是某某系统的职工子弟，他家所在的小区在当初修建时，就是某某系统的职工家属院，当然经过后来这么多年，小区里已经有一部分房子被卖给了外人。突然有一天，规则发生了变化，这个院的孩子不能再无条件进入某某小学了，而是被增加了很多苛刻的附加条件。于是业主不干了，开始动用自己的种种资源斡旋、协调、施压，经过大家的努力，最终入学政策又被改回原来的样子。朋友用这个例子告诉我：学区房的政策不是想变就能变的，阻力会非常大。

我沉默良久，轻轻回了一句：你需要动用自己的势力才能守住的东西，能叫权利吗？

我们从银行取走自己的钱，需要动用什么势力吗？把自己的海贼王手办挂在网上卖掉，需要动用什么势力吗？你有一张迪士尼的门票，走进迪士尼公园大门需要动用什么势力吗？

薛兆丰老师对于“权力”和“权利”，有过一段很精彩的描述。狮子嘴里叼着一块肉，这叫“权力”，它拥有这块肉，是因为别人抢不走。你家冰箱里有一块肉，这叫“权利”，你拥有这块肉，是因为整个社会对规则的共识。就算我比你强壮，我也不会去抢你冰箱里的肉，因为如果我破坏了规则，整个社会都会与我为敌。现在问题来了，你的孩子能在某某小学上学，到底是因为什么？

学区的问题就说到这儿，简单一句话：房有产权，学区没有。当你准备为“学区”付费的时候，警惕这一点。

3.教育

最后说说教育。这已经完全脱离我的专业领域了，当我胡说八道就好。我开头说过，读书和教育是儒家文化的图腾。中国作为世界上最古老的崇尚儒家文化的国家，教育在这片土地上已经有了天然的正当性，以致我们相比于其他国家的人，会更少、更晚地去思考教育的回报率问题。

教育，其实就是对“人”的投资。说回到投资，我就又能嘚瑟两句了。一般什么样的东西投资回报率最低？答案是：人人争夺的东西。从这个角度看，在我们国家，教育的回报率应该是极低的。这里说教育回报率低，不是指个人的进步慢，事实上中国人的学习能力之强，进步速度之快，在全世界范围内都是非常突出的。我的意思是：我们中国人太舍得在教育上花钱了，以至教育资源的溢价率极高。换句话说，它太贵了，所以性价比很低。

之前网上有个经典的段子：“如果上了清华还买不起学区房，那么我们买学区房到底是为了什么？”美国常春藤联盟大学的学生毕业后10年的平均工资，大家有兴趣可以查一下。排名第一的麻省理工大学毕业生，大约是每年9万美元，耶鲁大学毕业生是7万美元左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有极限的。折合成人民币，年薪百万元，差不多是“学校教育”这项资源被开发到极限的结果。至于再往后，能不能实现“小目标”、能不能进福布斯、能不能当总统，那些跟学校的关系就很小了。[1]

学区房，本质上就是一套房子加一张门票（好小学或好初中的入学“门票”）。好初中和常春藤之间的转化率是多少？和“人北清”（中国人民大学、北京大学、清华大学）之间的转化率是多少？我没查过数据，可以想象不会是个很高的数字。

注意，我不是反对买学区房，如果你的钱足够多，教育回报率低又怎样，就当是消费好了。我是反对倾家荡产买学区房。在国内，这么干的人太多了，几乎已经有了“割韭菜”的趋势。

很多时候，投资于教育也是一种懒惰。用战术上的勤奋，掩盖战略上的懒惰。假设一个人花几十万元买P2P互联网金融产品遭遇平台跑路，家人会骂他是赌徒。同样是这个人，如果花几百万元给孩子买学区房，娃儿没成材，就没人会说闲话。“我已经把全部资源都砸在教育上了，我俯仰无愧，我仁至义尽。”这种理直气壮的感觉，是很爽的。

“房子跌了还能住”“再穷不能穷教育”，这是华语世界两个神一样的借口，一招祭出，所向披靡。

不能再讽刺了，最近受《荒野大镖客》的影响，说话有点儿刻薄。最后说句正经的：凡事有度，过犹不及。